Ermitteln Sie den Ertragswert einer vermieteten Immobilie nach ImmoWertV § 17: Geben Sie Nettomiete, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer ein — der Rechner berechnet Gebäude- und Gesamtertragswert.
Wertermittlung Immobilien Rechner — ImmoWertV § 17
Rechtsgrundlage
- § 17 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ↗
Ertragswertverfahren — allgemeine Grundsätze
Gültig ab: 1. 1. 2022
- § 15 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ↗
Liegenschaftszinssätze
Gültig ab: 1. 1. 2022
- § 20 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ↗
Bewirtschaftungskosten im Ertragswertverfahren
Gültig ab: 1. 1. 2022
Kurz zum Thema: Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV
Das Ertragswertverfahren ist eines der drei normierten Verfahren zur Immobilienbewertung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Es wird insbesondere für vermietete Objekte und Renditeobjekte eingesetzt, da es den Wert der Immobilie aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen ableitet. Der Ertragswert setzt sich aus dem Gebäudeertragswert und dem Bodenwert zusammen. Der Gebäudeertragswert ergibt sich aus dem Reinertrag multipliziert mit dem Vervielfältiger, der den Barwert zukünftiger Mieteinnahmen über die Restnutzungsdauer abbildet.
Berechnungsschritte im Detail
Im ersten Schritt werden die Bewirtschaftungskosten (nicht umlegbare Kosten, Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis) von der Nettomiete abgezogen, um den Rohertrag zu ermitteln. Vom Rohertrag wird die Bodenwertverzinsung (Bodenwert × Liegenschaftszinssatz) subtrahiert, um den Gebäudereinertrag zu erhalten. Dieser wird mit dem Vervielfältiger (Rentenbarwertfaktor) multipliziert. Der Vervielfältiger berechnet sich als (1 − (1+i)^−n) / i, wobei i der Liegenschaftszinssatz und n die Restnutzungsdauer ist. Zum Gebäudeertragswert wird schließlich der Bodenwert addiert.
Liegenschaftszinssatz und Marktanpassung
Der Liegenschaftszinssatz ist der zentrale Parameter im Ertragswertverfahren und wird von den örtlichen Gutachterausschüssen aus Kaufpreissammlungen abgeleitet. Typische Werte liegen bei 1,5–3% für Wohnobjekte in guten Lagen, 3–5% für mittlere Lagen und 5–8% für Gewerbeobjekte oder risikoreichere Standorte. Ein niedrigerer Zinssatz führt zu einem höheren Vervielfältiger und damit zu einem höheren Ertragswert. Die Wahl des richtigen Zinssatzes hat erheblichen Einfluss auf das Bewertungsergebnis und sollte sorgfältig auf Basis aktueller Marktdaten erfolgen.
Bodenwert und Restnutzungsdauer
Der Bodenwert wird separat ermittelt, typischerweise über den Bodenrichtwert (veröffentlicht von Gutachterausschüssen) multipliziert mit der Grundstücksfläche. Im Ertragswertverfahren wird der Bodenwert zum Gebäudeertragswert addiert, wobei die Bodenwertverzinsung vom Rohertrag abgezogen wird, um eine Doppelzählung zu vermeiden. Die Restnutzungsdauer bestimmt, wie lange das Gebäude noch wirtschaftlich nutzbar ist. Bei typischen Wohngebäuden liegt die Gesamtnutzungsdauer bei 60–80 Jahren. Modernisierungen können die Restnutzungsdauer verlängern. Eine kürzere Restnutzungsdauer führt zu einem niedrigeren Vervielfältiger und damit zu einem geringeren Ertragswert.
Häufig gestellte Fragen zur Immobilien-Wertermittlung
Was ist das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV ist das Standardverfahren für die Bewertung von Renditeobjekten. Es ermittelt den Wert einer Immobilie aus ihren zukünftigen Erträgen (Mieteinnahmen), diskontiert mit dem Liegenschaftszinssatz über die Restnutzungsdauer.
Was ist der Liegenschaftszinssatz?
Der Liegenschaftszinssatz ist eine marktübliche Verzinsungserwartung für Immobilien eines bestimmten Typs und einer Lage. Er wird von Gutachterausschüssen veröffentlicht und liegt je nach Region und Objektart zwischen 2% und 6%.
Was sind Bewirtschaftungskosten in der Ertragswertermittlung?
Bewirtschaftungskosten umfassen alle nicht umlegbaren Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und ein Mietausfallwagnis. Sie betragen typischerweise 15–25% der Nettomiete und werden vom Rohertrag abgezogen.
Wie unterscheidet sich der Ertragswert vom Verkehrswert?
Der Verkehrswert (Marktpreis) berücksichtigt neben dem Ertragswert auch aktuelle Marktentwicklungen, Sondereinflüsse und Lagequalität. In einem Verkäufermarkt kann der Kaufpreis deutlich über dem rechnerischen Ertragswert liegen.
Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?
Das Ertragswertverfahren ist Standard für Renditeobjekte wie Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und gemischt genutzte Objekte. Bei Eigenheimen wird oft das Sachwertverfahren bevorzugt, bei vergleichbaren Objekten das Vergleichswertverfahren.
Was ist der Vervielfältiger?
Der Vervielfältiger (Rentenbarwertfaktor) ist ein finanzmathematischer Faktor, der den jährlichen Reinertrag auf den heutigen Kapitalwert abzinst. Er hängt vom Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer ab. Je niedriger der Zinssatz und je länger die Nutzungsdauer, desto höher der Vervielfältiger.