Vermieter können den Gebäudewert über 50 Jahre (2 %) oder 33 Jahre (3 %) steuerlich abschreiben — ohne Cash-Abfluss. Berechnen Sie Ihre jährliche AfA und die Steuerersparnis nach § 7 EStG.
AfA Immobilien Rechner 2026
§ 7 EStG — Lineare Gebäudeabschreibung für vermietete Immobilien
Rechtsgrundlage
- § 7 Einkommensteuergesetz (EStG) ↗
Absetzung für Abnutzung — lineare Gebäude-AfA § 7 Abs. 4 EStG (3 % für Neubau ab 2023)
Gültig ab: 1. 1. 2023
- § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) ↗
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung — Werbungskostenabzug inkl. AfA
Gültig ab: 1. 1. 2009
Gebäude-AfA nach § 7 EStG — Grundlagen für Vermieter
Gebäude-AfA als wichtigster Steuervorteil für Vermieter
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) nach § 7 Abs. 4 EStG ist für Vermieter einer der bedeutendsten Steuervorteile im deutschen Steuerrecht. Wer ein Gebäude vermietet, kann die Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Grundstück) jährlich als Werbungskosten abziehen — ohne dass hierfür tatsächlich Geld fließt. Bei einem Gebäudewert von 350.000 € und einem AfA-Satz von 2 % ergibt sich eine jährliche Steuerminderung von 7.000 €, was bei einem Grenzsteuersatz von 42 % rund 2.940 € Steuerersparnis jährlich bedeutet.
AfA-Sätze 2026: 2 % vs. 3 % nach Baujahr
Das Jahressteuergesetz 2022 hat die AfA für Neubauten erhöht: Wohngebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, können mit 3 % p.a. abgeschrieben werden (Nutzungsdauer 33 Jahre statt 50 Jahre). Ältere Wohngebäude bleiben bei 2 % p.a. Für gewerblich genutzte Gebäude gilt ebenfalls 3 %. Denkmalgeschützte Gebäude können von erhöhten AfA-Sätzen nach § 7i EStG profitieren — unsere vereinfachte Berechnung nutzt 2,5 %.
Grundstück vs. Gebäude: richtige Aufteilung
Die korrekte Aufteilung zwischen Grundstück (nicht abschreibbar) und Gebäude (abschreibbar) ist entscheidend für die Höhe der AfA. Das Finanzamt akzeptiert Aufteilungen nach Bodenrichtwerten der Gutachterausschüsse oder nach dem vereinfachten BMF-Schema. In Hochpreisregionen kann der Grundstücksanteil 40–60 % des Kaufpreises ausmachen — eine zu hohe Schätzung des Grundstücksanteils mindert die AfA-Basis. Im Zweifelsfall lohnt sich ein Gutachten.
Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten
Nicht alle Ausgaben für das Gebäude werden gleichbehandelt: Erhaltungsaufwand (Reparaturen, Erneuerungen ohne Verbesserung) ist sofort als Werbungskosten abzugsfähig. Herstellungskosten (Anbau, Ausbau, wesentliche Verbesserungen) müssen aktiviert und über die Restnutzungsdauer abgeschrieben werden. Besonders zu beachten: Die anschaffungsnahen Herstellungskosten-Regel — übersteigen Instandsetzungskosten in den ersten 3 Jahren nach Kauf 15 % des Gebäudewerts, werden sie zwingend aktiviert.
Steuerliche Gesamtplanung für Vermieter
Die jährliche AfA mindert die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und damit die Einkommensteuer. Bei einem Spitzensteuersatz von 42 % spart jeder AfA-Euro 42 Cent an Einkommensteuer. Hinzu kommt die Ersparnis beim Solidaritätszuschlag. Vermieter sollten die AfA im Kontext der Gesamtsteuerplanung betrachten: Laufende Werbungskosten (Zinsen, Verwaltung, Versicherung, Grundsteuer), ggf. Verlustausgleich mit anderen Einkünften und langfristige Veräußerungsplanung nach § 23 EStG (Spekulationsfrist 10 Jahre).
Häufige Fragen zur Gebäudeabschreibung
Was ist die Gebäude-AfA und wie hoch ist der Satz?
Die Gebäude-AfA (Absetzung für Abnutzung) nach § 7 Abs. 4 EStG erlaubt Vermietern, die Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Grundstück) steuerlich über die Nutzungsdauer abzuschreiben. Seit dem Jahressteuergesetz 2022 gilt: Für Wohngebäude mit Fertigstellung nach dem 31.12.2022 beträgt der Satz 3 % p.a. (Abschreibungsdauer 33 Jahre). Für ältere Wohngebäude gilt weiterhin 2 % p.a. (50 Jahre). Für gewerblich genutzte Gebäude: 3 % p.a.
Warum kann das Grundstück nicht abgeschrieben werden?
Grundstücke gelten als nicht abnutzbar — sie verlieren durch Nutzung nicht an Wert (§ 7 Abs. 1 EStG). Daher sind sie von der AfA ausgeschlossen. Nur das Gebäude wird abgeschrieben. Bei einem Kauf müssen die Gesamtkosten aufgeteilt werden: Finanzamt und Rechtsprechung akzeptieren typischerweise Aufteilungen nach Bodenrichtwerten (Gutachterausschüsse) oder dem vereinfachten Aufteilungsschema des BMF.
Was sind Anschaffungsnebenkosten und gehören sie zur AfA-Basis?
Ja — die AfA-Bemessungsgrundlage umfasst alle Anschaffungskosten: Kaufpreis + Grunderwerbsteuer + Notar- und Gerichtskosten + Maklergebühren (soweit als Anschaffungsnebenkosten qualifiziert). Diese Nebenkosten erhöhen die abschreibungsfähige Basis und müssen anteilig auf Gebäude und Grundstück aufgeteilt werden. Finanzierungskosten (Zinsen) sind keine Anschaffungskosten, sondern laufende Werbungskosten.
Wie werden Renovierungskosten steuerlich behandelt?
Es gilt die Unterscheidung: Erhaltungsaufwendungen (wie Malerarbeiten, Heizungsreparatur) sind sofort als Werbungskosten abzugsfähig — kein Aktivieren erforderlich. Herstellungskosten (bauliche Erweiterungen, Verbesserungen) müssen hingegen aktiviert und über die Restnutzungsdauer abgeschrieben werden. Vorsicht: Anschaffungsnahe Herstellungskosten (> 15 % des Gebäudewerts in 3 Jahren nach Kauf) werden zwingend aktiviert.
Was ist besondere AfA bei Denkmalschutz?
Bei Denkmälern und Gebäuden in Sanierungsgebieten gelten erhöhte AfA-Sätze (§ 7i, § 7h EStG): Vermieter können bis zu 9 % der Sanierungskosten p.a. in den ersten 8 Jahren und 7 % in den folgenden 4 Jahren abschreiben. Dies übersteigt die reguläre lineare AfA erheblich und macht Denkmalimmobilien für Spitzenverdiener steuerlich attraktiv. Der Rechner vereinfacht mit 2,5 % — für genaue Berechnungen ist ein Steuerberater unerlässlich.
Ab wann gilt die erhöhte AfA von 3 % für Neubauten?
Die erhöhte lineare AfA von 3 % gilt für Gebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden (Jahressteuergesetz 2022, § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG). Maßgeblich ist das Datum der Fertigstellung, nicht das Datum des Kaufs. Wer ein Neubauobjekt kauft, das erst nach 2022 bezugsfertig wurde, profitiert von 3 % AfA — auch wenn der Kaufvertrag früher geschlossen wurde.