Berechnen Sie die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) — mit korrekten Anrechnungsfaktoren für Vollräume, Dachschrägen, Balkone, Wintergärten und nicht anrechenbare Flächen wie Keller. Grundlage: §§ 2–4 WoFlV.
Wohnfläche Rechner
Rechtsgrundlage
- § 4 Wohnflächenverordnung (WoFlV) ↗
Anrechnung der Grundflächen
Gültig ab: 1. 1. 2004
- § 2 Wohnflächenverordnung (WoFlV) ↗
Grundflächen von Räumen und Raumteilen
Gültig ab: 1. 1. 2004
Wohnflächenberechnung nach WoFlV: Regeln und Anrechnungsfaktoren
Die korrekte Berechnung der Wohnfläche ist für Mieter, Vermieter und Immobilienkäufer von zentraler Bedeutung. In Deutschland regelt die Wohnflächenverordnung (WoFlV) seit 2004 verbindlich, wie die Wohnfläche einer Wohnung zu ermitteln ist. Die WoFlV löste die frühere Berechnungsverordnung (II. BV) ab und gilt für alle Wohnungen, die nach dem Wohnraumförderungsgesetz gefördert werden. In der Praxis wird sie auch für frei finanzierte Wohnungen als Maßstab herangezogen.
Anrechnungsfaktoren nach § 4 WoFlV
Die WoFlV unterscheidet verschiedene Flächentypen mit unterschiedlichen Anrechnungsfaktoren: Vollräume mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern werden zu 100% angerechnet. Flächen unter Dachschrägen mit einer Höhe zwischen 1 und 2 Metern werden nur zur Hälfte (50%) gezählt. Bereiche mit einer Raumhöhe unter 1 Meter zählen gar nicht zur Wohnfläche (0%). Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden in der Regel zu 25% angerechnet, bei besonderer Qualität kann der Faktor auf bis zu 50% erhöht werden.
Wintergärten und Schwimmbäder
Nicht beheizbare Wintergärten und Schwimmbäder werden gemäß § 4 Abs. 2 WoFlV zu 50% angerechnet. Beheizte, abgeschlossene Wintergärten hingegen zählen als Vollräume und werden zu 100% einbezogen. Der entscheidende Faktor ist, ob der Raum dauerhaft beheizbar und als Wohnraum nutzbar ist. Ein reiner Glasanbau ohne Heizung gilt als nicht beheizbar.
Nicht anrechenbare Flächen
Ausdrücklich nicht zur Wohnfläche zählen nach § 2 Abs. 3 WoFlV: Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Trockenräume, Heizungsräume, Garagen und ähnliche Nebenräume. Diese Flächen werden als Nutzfläche (nach DIN 277) erfasst, erhöhen aber nicht die mietrechtlich relevante Wohnfläche. Auch Treppen mit mehr als drei Stufen werden von der Grundfläche abgezogen.
Rechtliche Bedeutung für Mietverhältnisse
Die angegebene Wohnfläche hat direkte Auswirkungen auf die Miethöhe: Bei einer Flächenabweichung von mehr als 10% nach unten liegt ein Mangel der Mietsache vor. Der Mieter kann die Miete mindern und zu viel gezahlte Beträge rückwirkend zurückfordern (BGH VIII ZR 295/03). Diese 10%-Schwelle gilt sowohl für preisgebundene als auch für frei finanzierte Wohnungen. Auch für die Berechnung der zulässigen Mieterhöhung (Mietpreisbremse, § 556d BGB) ist die korrekte Wohnfläche entscheidend.
Häufig gestellte Fragen zur Wohnflächenberechnung
Was gilt als Wohnfläche nach WoFlV?
Zur Wohnfläche zählen Vollräume mit 100%, Dachschrägen zwischen 1m und 2m Höhe mit 50%, Balkone und Terrassen mit 25% (bis zu 50% möglich) und beheizte Wintergärten mit 50%. Flächen unter 1m Raumhöhe, Keller, Garagen und Waschküchen zählen nicht dazu.
Wird die Wohnfläche im Mietvertrag garantiert?
Ja, wenn eine Wohnfläche im Mietvertrag angegeben ist, muss diese stimmen. Bei einer Abweichung von mehr als 10% nach unten kann der Mieter Mietminderung verlangen und unter Umständen rückwirkend zu viel gezahlte Miete zurückfordern (BGH-Urteil VIII ZR 295/03).
Zählt der Keller zur Wohnfläche?
Nein, Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Garagen und Waschküchen zählen nach WoFlV nicht zur Wohnfläche. Sie erhöhen aber die Nutzfläche und können als Nebenräume separat im Mietvertrag vermerkt werden.
Was ist der Unterschied zwischen WoFlV und DIN 277?
Die WoFlV (Wohnflächenverordnung) gilt für Wohnraum und berücksichtigt Raumhöhen und Nutzungsart. Die DIN 277 (Nutzfläche) ist eine Norm für die Grundrissplanung und ergibt oft größere Flächen, da keine Höhenabzüge vorgenommen werden. Für Mietrecht ist die WoFlV maßgeblich.
Kann ich gegen eine falsche Wohnflächenangabe vorgehen?
Ja. Bei einer Abweichung von mehr als 10% nach unten besteht ein Recht zur Mietminderung und Rückforderung überzahlter Miete (BGH VIII ZR 295/03). Die Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre. Beauftragen Sie einen Gutachter für eine professionelle Nachmessung.
Wie wird ein Balkon bei der Wohnfläche angerechnet?
Balkone und Terrassen werden nach WoFlV § 4 Abs. 2 in der Regel zu 25% angerechnet. Bei besonderer Qualität (z.B. überdacht, windgeschützt, hochwertig gestaltet) kann die Anrechnung auf bis zu 50% erhöht werden. Die genaue Quote liegt im Ermessen des Vermieters bzw. Gutachters.