Berechnen Sie Ihre monatliche Warmmiete und Gesamtwohnkosten nach BGB § 556. Der Rechner addiert Nettokaltmiete, Betriebskosten, Heizkosten, Strom, Internet und Rundfunkbeitrag und zeigt den Quadratmeterpreis sowie den Nebenkostenanteil an Ihren Gesamtkosten.
Nebenkosten Miete Rechner 2026
Rechtsgrundlage
- § 556 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ↗
Vereinbarungen über Betriebskosten — Vorauszahlungen und Abrechnungspflicht
Gültig ab: 1. 9. 2001
- § 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV) ↗
Definition der umlagefähigen Betriebskosten
Gültig ab: 21. 11. 2003
Nebenkosten in der Miete: Alles zur zweiten Miete
Die Nebenkosten — auch als „zweite Miete" bezeichnet — machen einen erheblichen Teil der monatlichen Wohnkosten aus. Während die Nettokaltmiete den reinen Mietpreis darstellt, kommen durch Betriebskosten, Heizung und persönliche Zusatzkosten schnell mehrere hundert Euro monatlich hinzu. Ein präziser Überblick über die Gesamtbelastung hilft bei der Budgetplanung und der Suche nach einer neuen Wohnung.
Gesetzliche Grundlage: BGB § 556 und BetrKV
Die rechtliche Grundlage für Nebenkostenvereinbarungen in Mietverträgen bildet § 556 BGB. Demnach können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt — entweder als Pauschale oder als Vorauszahlung mit Jahresabrechnung. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) listet in § 1 abschließend auf, welche Kosten überhaupt umgelegt werden dürfen. Nicht in dieser Liste enthaltene Kosten — wie Verwaltungskosten oder Reparaturkosten — dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden.
Umlagefähige Betriebskosten im Überblick
Zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören: Grundsteuer, Wasserversorgung, Abwasser, Aufzugbetrieb, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Gebäude- und Wohnungsreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Hausmeisterkosten sowie in besonderen Fällen Gemeinschaftsantennen oder Kabelanschlussgebühren. Heizkosten unterliegen zusätzlich der Heizkostenverordnung (HeizkV) und müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
Nicht umlagefähige Kosten: Strom, Internet, GEZ
Stromkosten für die eigene Wohnung sind vom Mieter direkt beim Energieversorger zu zahlen und sind keine Betriebskosten. Ebenso verhält es sich mit Internet- und Telefongebühren sowie dem monatlichen Rundfunkbeitrag von 18,36 € (ab 2025). Dieser Beitrag ist per Gesetz von jedem Haushalt zu entrichten und wird direkt an den Beitragsservice ARD/ZDF/Deutschlandradio überwiesen. Diese persönlichen Wohnkosten erhöhen die Gesamtbelastung erheblich und werden im Rechner separat ausgewiesen.
Betriebskostenabrechnung: Fristen und Rechte
Der Vermieter ist nach § 556 Abs. 3 BGB verpflichtet, einmal jährlich über die Betriebskosten abzurechnen. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zugehen, sonst können Nachzahlungen nicht mehr verlangt werden. Mieter haben das Recht, Belege einzusehen. Ergibt die Abrechnung eine Überzahlung, muss der Vermieter den Überschuss zurückzahlen oder mit der nächsten Vorauszahlung verrechnen.
Quadratmeterpreis als Vergleichsgröße
Der Warmmiete-Quadratmeterpreis ermöglicht den direkten Vergleich verschiedener Wohnungen unabhängig von ihrer Größe. Als Faustregel gilt: Je größer die Wohnung, desto günstiger ist häufig der Quadratmeterpreis — sowohl bei der Nettokaltmiete als auch bei den Nebenkosten, da Fixkosten wie Grundsteuer oder Versicherungen anteilig sinken. Der Nebenkostenanteil an den Gesamtwohnkosten beträgt in der Praxis meist zwischen 20 und 35 Prozent.
Häufige Fragen: Nebenkosten Miete
Was ist der Unterschied zwischen Kaltmiete, Warmmiete und Gesamtwohnkosten?
Die Nettokaltmiete ist der reine Mietpreis ohne Nebenkosten. Die Warmmiete umfasst zusätzlich die umlagefähigen Betriebskosten und Heizkosten nach § 556 BGB und BetrKV. Die Gesamtwohnkosten schließen darüber hinaus noch selbst zu zahlende Kosten wie Strom, Internet und Rundfunkbeitrag ein.
Welche Kosten darf der Vermieter auf den Mieter umlegen?
Umlagefähige Betriebskosten sind in § 1 BetrKV abschließend aufgezählt: Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinfeger, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hausmeister, Gemeinschaftsantenne/Kabelanschluss sowie sonstige Betriebskosten.
Wie hoch sind die durchschnittlichen Betriebskosten in Deutschland 2026?
Laut Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes liegen die durchschnittlichen Betriebskosten bei rund 2,17 € je m² und Monat. Hinzu kommen Heizkosten von etwa 1,03 € je m². Zusammen ergibt das die sogenannte „zweite Miete" von über 3 € je m² monatlich.
Muss ich den Rundfunkbeitrag (GEZ) zur Warmmiete hinzurechnen?
Der Rundfunkbeitrag (18,36 € je Wohnung und Monat ab 2025) ist keine Betriebskosten im Sinne der BetrKV und wird daher nicht vom Vermieter umgelegt. Er gehört zu den persönlichen Wohnkosten und ist direkt an den Beitragsservice zu zahlen. Dieser Rechner addiert ihn als Teil der Gesamtwohnkosten.
Was bedeutet der Quadratmeterpreis warm und wie vergleiche ich ihn?
Der Warmmiete-Quadratmeterpreis ist ein wichtiger Vergleichswert. Er setzt sich aus Nettokaltmiete plus umlagefähigen Nebenkosten geteilt durch die Wohnfläche zusammen. In Großstädten wie München oder Berlin liegt dieser Wert häufig zwischen 18 und 25 €/m², in ländlichen Regionen zwischen 8 und 12 €/m².