Zwangsversteigerung Gebot-Rechner

Zwangsversteigerung von Immobilien

Bei einer Zwangsversteigerung wird eine Immobilie durch das Amtsgericht öffentlich versteigert, um die Forderungen der Gläubiger zu befriedigen. Der Ablauf ist im Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) geregelt. Für Käufer bieten Zwangsversteigerungen die Chance, Immobilien unter dem Marktwert zu erwerben. Allerdings sind die Risiken erheblich: keine Gewährleistung, eingeschränkte Besichtigungsmöglichkeiten und mögliche Belastungen durch bestehende Mietverträge oder Grundschulden.

Die 7/10-Grenze und 5/7-Grenze

Im ersten Versteigerungstermin gibt es zwei wichtige Wertgrenzen: Die 7/10-Grenze (§ 74a ZVG) schützt den Schuldner davor, dass die Immobilie unter 70 % des Verkehrswerts verkauft wird. Wird kein Gebot über dieser Grenze abgegeben, muss das Gericht den Zuschlag versagen. Die 5/7-Grenze (rund 71,4 %) schützt nachrangige Gläubiger. Im zweiten Versteigerungstermin entfallen diese Grenzen, was zu deutlich günstigeren Geboten führen kann. Der vom Gericht festgesetzte Verkehrswert basiert auf einem Sachverständigengutachten.

Kosten bei der Zwangsversteigerung

Der Ersteigerer muss neben dem Zuschlagspreis weitere Kosten einkalkulieren: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %), Gerichtskosten für den Zuschlag, Kosten für die Grundbuchumschreibung und ggf. Räumungskosten. Im Gegensatz zum regulären Immobilienkauf entfallen die Notarkosten für den Kaufvertrag und in der Regel auch die Maklergebühren. Die Gerichtskosten liegen typischerweise bei etwa 1 % des Zuschlagspreises. Die Sicherheitsleistung (10 % des Verkehrswerts) muss sofort beim Zuschlag erbracht werden.

Finanzierung und Eigenkapital

Die Finanzierung einer Zwangsversteigerungsimmobilie muss vor dem Termin gesichert sein. Banken vergeben Kredite für Versteigerungsobjekte, verlangen aber oft einen höheren Eigenkapitalanteil als bei regulären Käufen. Die Sicherheitsleistung von 10 % des Verkehrswerts muss am Tag der Versteigerung als Bankbürgschaft oder Bundesbank-Scheck vorgelegt werden. Der Restbetrag ist innerhalb von 6 bis 8 Wochen nach dem Zuschlag zu zahlen. Wer nicht rechtzeitig zahlt, riskiert eine Nachversteigerung und den Verlust der Sicherheitsleistung.

Risiken und Chancen abwägen

Zwangsversteigerungen bieten Preisvorrteile von 10–30 % gegenüber dem Marktwert. Dem stehen erhebliche Risiken gegenüber: Keine Gewährleistung für Mängel (kein Rücktrittsrecht), keine Innenbesichtigung vor dem Kauf möglich, bestehende Mietverträge gehen auf den Ersteigerer über, und Altlasten können vorhanden sein. Eine gründliche Vorbereitung mit Einsicht in das Gutachten, die Grundbuchakte und das Bebauungsplanrecht ist daher unerlässlich. Professionelle Begleitung durch einen Immobilienberater oder Rechtsanwalt kann die Risiken reduzieren.