Berechnen Sie die Brutto- und Nettomietrendite Ihrer Anlageimmobilie. Der Rechner berücksichtigt Kaufnebenkosten, Leerstandsrisiko und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten. Ermitteln Sie, ob sich der Immobilienkauf als Kapitalanlage lohnt.
Vermieter-Rendite-Rechner
Brutto- und Nettomietrendite Ihrer Anlageimmobilie berechnen
Rechtsgrundlage
- § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) ↗
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Gültig ab: 1. 1. 2026
- § 556 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ↗
Vereinbarungen über Betriebskosten
Gültig ab: 1. 1. 2026
Kurz zum Thema
Was ist die Mietrendite?
Die Mietrendite ist die wichtigste Kennzahl für Immobilieninvestoren. Sie gibt an, welchen Ertrag eine Immobilie im Verhältnis zum eingesetzten Kapital erwirtschaftet. Dabei wird zwischen Bruttomietrendite und Nettomietrendite unterschieden. Die Bruttomietrendite betrachtet nur das Verhältnis von Jahreskaltmiete zum Kaufpreis, während die Nettomietrendite alle relevanten Kosten einbezieht.
Bruttomietrendite vs. Nettomietrendite
Die Bruttomietrendite ist schnell berechnet: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis mal 100. Sie eignet sich für einen ersten Vergleich verschiedener Objekte, ist aber als alleiniges Entscheidungskriterium unzureichend. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler — typisch 8–12 %), nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Versicherungen) und das Leerstandsrisiko. Erst die Nettomietrendite zeigt, was tatsächlich übrig bleibt.
Kaufnebenkosten und ihre Auswirkung
Kaufnebenkosten sind in Deutschland erheblich und variieren je nach Bundesland. Die Grunderwerbsteuer liegt zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (Brandenburg, NRW, Schleswig-Holstein, Thüringen). Hinzu kommen Notarkosten (ca. 1,5 %), Grundbuchgebühren (ca. 0,5 %) und ggf. Maklergebühren (3–6 % inkl. MwSt.). Insgesamt können Kaufnebenkosten bis zu 15 % des Kaufpreises betragen und reduzieren die Nettomietrendite erheblich.
Nicht umlagefähige Kosten
Nicht alle Betriebskosten können auf den Mieter umgelegt werden. Zu den nicht umlagefähigen Kosten gehören Verwaltungskosten (Hausverwaltung), Instandhaltungsrücklagen, Bankgebühren für Mietkonten, Leerstandskosten und bestimmte Versicherungen. Nach § 556 BGB und der Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind nur die in § 2 BetrKV genannten Kostenarten umlagefähig. Eine sorgfältige Kalkulation dieser Kosten ist entscheidend für eine realistische Renditeberechnung. Typisch sind 15–25 % der Jahreskaltmiete als nicht umlagefähige Kosten anzusetzen.
Steuerliche Aspekte (EStG § 21)
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind nach § 21 EStG steuerpflichtig. Allerdings können Vermieter zahlreiche Kosten steuerlich absetzen: Zinsen für Immobiliendarlehen, Abschreibung (AfA — typisch 2 % bei Baujahr nach 1925), Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und Fahrtkosten zum Objekt. Die steuerliche Betrachtung kann die effektive Rendite deutlich verbessern, insbesondere bei fremdfinanzierten Immobilien. Der Rechner zeigt die Rendite vor Steuern — für die Nachsteuerrendite konsultieren Sie einen Steuerberater.
Häufig gestellte Fragen
Was ist eine gute Mietrendite?
Experten empfehlen eine Bruttomietrendite von mindestens 4–5 % in Großstädten und 5–7 % außerhalb. Die Nettomietrendite sollte nach Abzug aller Kosten mindestens 3–4 % betragen, um eine sinnvolle Kapitalanlage darzustellen.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite teilt nur die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich alle Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten wie Verwaltung, Instandhaltung und Leerstand.
Wie kalkuliere ich Instandhaltungskosten?
Als Faustregel gilt die Peters'sche Formel: Jährliche Instandhaltung = Quadratmeter × 1,5 × Baujahr-Faktor. Einfacher: 10–15 € pro m² und Jahr als Reserve einplanen, für ältere Gebäude mehr.
Lohnt sich eine Immobilieninvestition bei niedrigen Renditen?
Auch bei niedrigen Renditen kann eine Immobilie attraktiv sein durch Inflationsschutz, Wertsteigerung, Mietpreissteigerungen und den Leverage-Effekt (Eigenkapitalrendite). Die Gesamtrendite sollte die Rendite sicherer Alternativen übertreffen.
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: Kaufpreis / Jahresmiete. Ein Faktor von 20 entspricht 5 % Rendite, Faktor 25 = 4 %, Faktor 30 = 3,3 %. In Metropolen werden oft Faktoren > 30 bezahlt.