Berechnen Sie den monatlichen und jährlichen Erbbauzins sowie die Gesamtkosten über die gesamte Laufzeit. Der Rechner zeigt Ihnen auch den effektiven Kaufpreis im Vergleich zum direkten Grundstückserwerb — und hilft Ihnen, Erbpacht und Kauf gegenüberzustellen.
Erbpacht / Erbbaurecht Rechner 2025 — ErbbauRG § 9
Rechtsgrundlage
- § 9 Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) ↗
Erbbauzins — Höhe, Fälligkeit und Anpassung des Erbbauzinses
Gültig ab: 1. 10. 2007
- § 2 Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) ↗
Inhalt des Erbbaurechts — Bauwerk, Nutzungsrechte und Laufzeit
Gültig ab: 1. 10. 2007
Erbbaurecht und Erbpacht: Kosten und Rechtslage
Das Erbbaurecht — im Volksmund oft Erbpacht genannt — ermöglicht es, ein Gebäude auf einem fremden Grundstück zu errichten und zu nutzen, ohne das Grundstück kaufen zu müssen. Stattdessen wird ein jährlicher Erbbauzins entrichtet. Das Erbbaurecht ist im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geregelt und wird im Grundbuch eingetragen. Es spielt in Deutschland eine wichtige Rolle bei kirchlichen Grundstücken, kommunalen Flächen und im sozialen Wohnungsbau.
Wie wird der Erbbauzins berechnet?
Der Erbbauzins berechnet sich nach § 9 ErbbauRG als vereinbarter Prozentsatz des Bodenwerts. Typische Sätze liegen zwischen 3 % und 5 % jährlich. Bei einem Bodenwert von 150.000 € und einem Zinssatz von 4 % ergibt sich ein jährlicher Erbbauzins von 6.000 € oder 500 € monatlich. Über eine Laufzeit von 99 Jahren summieren sich die Zahlungen auf 594.000 € — fast das Vierfache des ursprünglichen Bodenwerts. Viele Verträge enthalten Anpassungsklauseln, die den Erbbauzins an den Verbraucherpreisindex koppeln und damit im Laufe der Zeit erhöhen.
Vor- und Nachteile des Erbbaurechts
Der größte Vorteil: Weniger Eigenkapital ist erforderlich, da der Grundstückskauf entfällt. Das ist besonders relevant in Städten mit sehr hohen Bodenpreisen. Kirchliche und kommunale Erbbaurechte sind oft langfristig verfügbar und bieten ein gewisses Maß an sozialer Sicherheit. Die Nachteile überwiegen jedoch bei langer Betrachtung: Das Grundstück bleibt fremdes Eigentum, der Erbbauzins kann steigen, die Finanzierbarkeit nimmt mit abnehmender Restlaufzeit ab, und bei Vertragsende droht der Verlust des Gebäudes ohne ausreichende Entschädigung. Zudem ist der Wiederverkauf eines Erbbaurechts schwieriger als der eines Volleigentums.
Erbbaurecht am Ende der Laufzeit
Was nach Ablauf des Erbbaurechts passiert, hängt vom Vertrag ab. Das Gesetz (§ 27 ErbbauRG) sieht eine Entschädigung von mindestens zwei Dritteln des Verkehrswerts des Gebäudes vor. In der Praxis wird die Laufzeit oft verlängert oder das Grundstück zu einem dann marktüblichen Preis erworben. Wichtig ist, rechtzeitig — mindestens 5–10 Jahre vor Ablauf — mit dem Erbbaurechtsgeber zu verhandeln. Wer auf Verlängerung angewiesen ist, hat dabei eine schwache Verhandlungsposition.
Häufig gestellte Fragen zum Erbbaurecht
Was ist Erbpacht (Erbbaurecht)?
Erbpacht ist der umgangssprachliche Begriff für das Erbbaurecht nach dem Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Der Erbbauberechtigte erwirbt das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu bauen und zu nutzen, ohne das Grundstück zu kaufen. Dafür zahlt er einen jährlichen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer. Das Erbbaurecht ist im Grundbuch eingetragen und kann für Laufzeiten von 20 bis 99 Jahren vereinbart werden.
Wie hoch ist der Erbbauzins?
Der Erbbauzins berechnet sich als Prozentsatz des aktuellen Bodenwerts — typischerweise zwischen 3 % und 5 % jährlich. Bei kirchlichen oder kommunalen Erbbaugebern (die häufigsten Anbieter) liegt der Satz meist bei 3–4 %, bei privaten Erbbaugebern kann er bis 6 % betragen. Der Zins kann im Vertrag an die Inflation oder an einen Lebenshaltungskostenindex gekoppelt werden — dann steigt er mit der Zeit.
Ist Erbbaurecht günstiger als Grundstückskauf?
Kurzfristig ja — der Käufer spart den Grundstückskaufpreis und hat sofort weniger Kapital zu binden. Langfristig ist die Bilanz oft ungünstig: Bei 99 Jahren Laufzeit und 4 % Erbbauzins zahlt man insgesamt das 3,96-fache des Bodenwerts, aber erhält das Grundstück am Ende nicht. Vorteilhaft kann Erbbaurecht sein, wenn der Bodenwert sehr hoch ist (Innenstadtlagen), wenn der Käufer kein Eigenkapital für das Grundstück hat, oder wenn der Anbieter (z.B. Kirche/Stadt) das Grundstück ohnehin nicht verkauft.
Was passiert nach Ablauf des Erbbaurechts?
Nach Ablauf der Laufzeit fällt das Gebäude grundsätzlich an den Grundstückseigentümer — der Erbbauberechtigte verliert sein Eigentum am Gebäude. Er hat jedoch Anspruch auf eine Entschädigung (Heimfall-Entschädigung) in Höhe von mindestens 2/3 des Verkehrswerts des Gebäudes. In der Praxis wird das Erbbaurecht oft vor Ablauf verlängert. Vor Ablauf sollte geprüft werden, ob eine Verlängerung, ein Kauf des Grundstücks oder ein Verkauf des Erbbaurechts wirtschaftlich sinnvoll ist.
Kann man ein Erbbaurecht verkaufen oder beleihen?
Ja. Das Erbbaurecht ist übertragbar und kann wie ein Grundstückseigentum verkauft oder als Sicherheit für ein Bankdarlehen beleiht werden. Es ist im Grundbuch eingetragen (Erbbaugrundbuch). Banken finanzieren Erbbaurechte, aber oft zu schlechteren Konditionen als beim Volleigentum, weil das Sicherungsrisiko mit abnehmender Restlaufzeit steigt. Die Finanzierbarkeit kann problematisch sein, wenn die Restlaufzeit die Kreditlaufzeit nicht erheblich übersteigt.
Wer vergibt Erbbaurechte?
Die größten Erbbaurechtsanbieter in Deutschland sind die evangelische und katholische Kirche, Kommunen und Städte sowie gemeinnützige Stiftungen. Zusammen halten kirchliche Anbieter Hunderttausende Erbbaugrundstücke. Kommunen nutzen Erbbaurecht, um Flächen langfristig für bezahlbaren Wohnungsbau zu binden. Private Erbbaugeber sind seltener, verlangen aber oft höhere Zinssätze.