Berechnen Sie Ihre Mietminderung nach § 536 BGB: Wählen Sie die Mangelkategorie aus dem Mangelkatalog der Rechtsprechung (Heizungsausfall, Schimmel, Lärm, Bad defekt) und ermitteln Sie den monatlichen Minderungsbetrag sowie die Rückforderung für die gesamte Mangeldauer.
Rechtsgrundlage
- § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ↗
§ 536 BGB — Mietminderung bei Sachmängeln: Bemessungsgrundlage Bruttokaltmiete × Minderungsquote
Gültig ab: 1. 9. 2001
- § 536a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ↗
§ 536a BGB — Schadensersatzansprüche des Mieters bei anfänglichen oder nachträglichen Mängeln
Gültig ab: 1. 9. 2001
Mietminderung nach § 536 BGB — Quoten nach Rechtsprechung
Das Recht zur Mietminderung nach § 536 BGB ist ein zentrales Mieterrecht: Liegt ein Sachmangel der Mietsache vor, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert, hat der Mieter das Recht, die Miete entsprechend zu kürzen. Die Minderung tritt automatisch ein — eine Erklärung gegenüber dem Vermieter ist nicht erforderlich, wohl aber eine Mangelanzeige.
Die Höhe der Minderungsquote ist gesetzlich nicht festgelegt und ergibt sich aus der Rechtsprechung im Einzelfall. Dieser Rechner bietet Richtwerte aus BGH-Urteilen und Entscheidungen der Landgerichte, die als Orientierung dienen können. Die tatsächliche Quote hängt von Intensität, Dauer und Auswirkung des Mangels ab.
Bemessungsgrundlage: Bruttokaltmiete
Als Bemessungsgrundlage für die Mietminderung dient nach herrschender Rechtsprechung die Bruttokaltmiete — also Nettokaltmiete plus Betriebskostenvorauszahlung, ohne Heizkosten. Bei Heizungsausfall wird in einigen Entscheidungen auch die Warmmiete herangezogen. Der Minderungsbetrag = Bruttokaltmiete × Minderungsquote.
Häufige Mangelkategorien und Richtwerte
Aus der Rechtsprechung lassen sich typische Richtwerte ableiten: Heizungsausfall im Winter ca. 10–30 %, Schimmelbefall 5–30 % je nach Ausbreitung, Warmwasserausfall 8–15 %, Nachtlärm 15–30 %, Aufzugausfall 3–7 % bei Oberschosswohnungen. Diese Werte sind Orientierungsgrößen — kein Anspruch auf exakt diese Quoten. Individuelle Eintragungen sind jederzeit möglich.
Die Rückforderung bereits geminderter Miete ist über die dreijährige Verjährungsfrist des § 195 BGB möglich. Mieter sollten die Mangelanzeige und Mietminderung schriftlich dokumentieren.
Häufige Fragen zur Mietminderung § 536 BGB
Wie wird die Mietminderung nach § 536 BGB berechnet?
Die Mietminderung berechnet sich als Produkt aus der Bruttokaltmiete und der Minderungsquote: Minderungsbetrag = Bruttokaltmiete × Minderungsquote (%). Die Bruttokaltmiete ist die Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung (ohne Heizkosten). Heizkosten werden in der Rechtsprechung unterschiedlich behandelt — bei Heizungsausfall manchmal einbezogen.
Welche Minderungsquoten gelten bei Heizungsausfall?
Bei Heizungsausfall im Winter werden von der Rechtsprechung Minderungsquoten von 10–30 % anerkannt, abhängig von der Intensität und Dauer. BGH und Berliner LG-Urteile sprechen bei vollständigem Heizungsausfall von bis zu 20–30 %. Die genaue Quote ist Einzelfallentscheidung. Dieser Rechner gibt Richtwerte aus der Rechtsprechung an.
Wann hat der Mieter das Recht zur Mietminderung?
Ein Recht zur Mietminderung entsteht nach § 536 BGB, wenn die Mietsache einen Sachmangel hat, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert. Voraussetzung: Der Mieter hat den Mangel nicht selbst verursacht und hat den Vermieter über den Mangel informiert (Mangelanzeige). Die Minderung wirkt automatisch — sie muss nicht gesondert geltend gemacht werden.
Was ist die Bemessungsgrundlage: Bruttokaltmiete oder Warmmiete?
Die herrschende Rechtsprechung (BGH) verwendet die Bruttokaltmiete (Nettokaltmiete + Betriebskostenvorauszahlung ohne Heizkosten) als Bemessungsgrundlage. Ausnahme: Bei Heizungsausfall werden teils Heizkosten einbezogen. Beim Ansatz der Warmmiete wäre die Quote entsprechend zu adjustieren.
Kann der Vermieter gegen die Mietminderung vorgehen?
Der Vermieter kann die Minderung akzeptieren oder den Mangel bestreiten. Bei Bestreiten muss der Mieter den Mangel und dessen Auswirkungen beweisen. Der Vermieter kann zudem die Mängelbeseitigung anbieten — nach erfolgreicher Beseitigung entfällt das Minderungsrecht. Bei streitiger Minderung ist anwaltliche Beratung empfohlen.
Wie lange kann der Mieter Mietminderung rückwirkend geltend machen?
Mietminderungsansprüche verjähren nach § 195 BGB in 3 Jahren (Regelverjährung, ab Jahresende des Entstehungsjahres). Der Mieter kann auch bereits bezahlte Mieten für die Vergangenheit zurückfordern, sofern die Verjährungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Bei laufender Minderung sollte die Mietminderung zeitnah dem Vermieter angezeigt werden.