Berechnen Sie die erhöhte AfA nach § 7h EStG für Gebäude in Sanierungsgebieten: 9 % in Jahren 1-8 und 7 % in Jahren 9-10 — insgesamt 86 % der Sanierungskosten.
Rechtsgrundlage
- § 7h EStG — Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten (EStG) ↗
Erhöhte AfA 9 % (Jahre 1-8) + 7 % (Jahre 9-10) auf Sanierungskosten in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten
Gültig ab: 1. 1. 2026
- § 7i EStG — Erhöhte Absetzungen für Baudenkmale (EStG) ↗
Parallelnorm für denkmalgeschützte Gebäude (gleiche Sätze, andere Bescheinigungsbehörde)
Gültig ab: 1. 1. 2026
Baudenkmal AfA 2026 — § 7h EStG
Baudenkmal AfA § 7h EStG 2026
Der § 7h EStG ermöglicht für Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsgebieten eine erhöhte Abschreibung der Herstellungskosten für Sanierungsmaßnahmen. Statt der normalen 2-3 % linearen AfA können in den ersten 8 Jahren jeweils 9 % und in den Jahren 9 und 10 jeweils 7 % der Sanierungskosten abgeschrieben werden — insgesamt 86 % der Aufwendungen.
Voraussetzungen für § 7h EStG
Die erhöhte AfA setzt voraus: Das Gebäude befindet sich in einem nach § 142 BauGB förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder einem Entwicklungsbereich nach § 165 BauGB. Es wurde eine Bescheinigung der zuständigen Gemeinde über die Sanierungszieldienlichkeit ausgestellt. Die Maßnahmen betreffen das Gebäude selbst (nicht die Einrichtung). Die Aufwendungen sind nachgewiesen und übersteigen etwaige Zuschüsse.
Berechnung und steuerliche Wirkung
Die erhöhte AfA verteilt sich auf maximal 10 Jahre ab dem Jahr der Fertigstellung der Sanierungsmaßnahmen. Jahre 1-8: je 9 % der Sanierungskosten; Jahre 9-10: je 7 %. Zusammen werden 86 % der Sanierungskosten steuerlich abgesetzt. Die restlichen 14 % sind nicht abschreibbar.
Abgrenzung zu § 7i EStG und § 10f EStG
§ 7h EStG (Sanierungsgebiet), § 7i EStG (Baudenkmal) und § 10f EStG (eigengenutzte Wohngebäude) bilden ein System erhöhter Förderung für historisch wertvolle Gebäude. Alle drei Normen verwenden identische Abschreibungssätze (9 %/7 %), unterscheiden sich aber in den Voraussetzungen und der Art des Steuervorteils.
Praktische Hinweise für Investoren
Der Kauf eines Altbaus im Sanierungsgebiet kann steuerlich hochattraktiv sein. Investoren sollten darauf achten, dass die Bescheinigung der Gemeinde bereits vor Durchführung der Maßnahmen beantragt wird, da ein nachträglicher Antrag problematisch sein kann. Zudem gilt: Die erhöhte AfA gilt nur für die Sanierungskosten — nicht für den Kaufpreis des Gebäudes.
Häufige Fragen zur Baudenkmal AfA § 7h EStG
Was ist die erhöhte AfA nach § 7h EStG?
§ 7h EStG ermöglicht für Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsgebieten eine erhöhte Abschreibung der Sanierungskosten: 9 % p.a. in den ersten 8 Jahren und 7 % p.a. in den Jahren 9 und 10, insgesamt 86 % der Sanierungskosten. Die normale lineare AfA für Wohngebäude beträgt nur 2-3 % p.a.
Was ist der Unterschied zwischen § 7h und § 7i EStG?
§ 7h EStG gilt für Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten (Bescheinigung der Gemeinde). § 7i EStG gilt für Gebäude, die nach Landesrecht als Baudenkmal geschützt sind (Bescheinigung der Denkmalbehörde). Die Abschreibungssätze sind identisch (9 %/7 %). Eine Doppelförderung ist ausgeschlossen.
Welche Bescheinigung wird für § 7h EStG benötigt?
Für die erhöhte AfA nach § 7h EStG ist eine Bescheinigung der zuständigen Gemeinde oder des Sanierungsträgers erforderlich, die bestätigt, dass das Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt und die Maßnahme den Sanierungszielen entspricht. Ohne diese Bescheinigung ist die erhöhte AfA nicht anzuerkennen.
Gilt § 7h EStG auch für eigengenutzte Gebäude?
§ 7h EStG gilt primär für vermietete Gebäude (Einkünfte aus V+V nach § 21 EStG) und Betriebsgebäude. Für eigengenutzte Wohngebäude gilt § 10f EStG, der dieselben erhöhten Absetzungssätze (9 %/7 %) als Sonderausgabenabzug gewährt.
Was sind "begünstigte Sanierungskosten" nach § 7h EStG?
Begünstigte Sanierungskosten im Sinne des § 7h EStG sind Aufwendungen für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an einem Gebäude im Sanierungsgebiet, soweit diese zur Beseitigung städtebaulicher Missstände beitragen. Reine Anschaffungskosten (Kaufpreis) sind nicht begünstigt — nur die nachgewiesenen Sanierungsaufwendungen. Die begünstigten Kosten werden von der Gemeinde bescheinigt.