Wie hoch ist Ihre Jahresgrundsteuer? Unser Rechner berechnet die Grundsteuer nach § 14 GrStG: Messbetrag × Hebesatz — inkl. monatlichem Betrag und Jahresübersicht.
Rechtsgrundlage
- § 14 GrStG — Festsetzung der Grundsteuer (GrStG) ↗
Grundsteuer = Steuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde
Gültig ab: 1. 1. 2025
- § 13 GrStG — Steuermesszahl und Steuermessbetrag (GrStG) ↗
Grundsteuermessbetrag = Grundsteuerwert × Messzahl
Gültig ab: 1. 1. 2025
Grundsteuer Hebesatz 2026 — § 14 GrStG, Stadtvergleich und Nebenkostenumlage
Hebesatz der Gemeinde — § 14 GrStG
Die Grundsteuer wird durch Multiplikation des Grundsteuermessbetrags (§ 13 GrStG) mit dem Hebesatz der Gemeinde (§ 14 GrStG) berechnet. Der Hebesatz ist ein Prozentsatz und wird von jeder Gemeinde individuell durch Satzung festgelegt. Er ist das wichtigste Instrument der kommunalen Steuerautonomie.
Aufkommensneutrale Hebesatz-Anpassung 2025
Mit der Grundsteuerreform 2025 haben viele Gemeinden ihre Hebesätze angepasst, um das Steueraufkommen konstant zu halten (Aufkommensneutralität). Da die neuen Grundsteuerwerte vielerorts höher ausfielen, wurden Hebesätze gesenkt. Dennoch gibt es auf Grundstücksebene erhebliche Gewinner und Verlierer: Eigentümer älterer Gebäude in guten Lagen zahlen oft mehr, Eigentümer von Neubaugebäuden in Randlagen oft weniger.
Differenzierte Hebesätze (§ 25 GrStG n.F.)
Ab 2025 können Gemeinden in Ländern mit Bundesmodell nach § 25 GrStG (n.F.) unterschiedliche Hebesätze für Wohnnutzung und gewerbliche Nutzung festsetzen (Hebesatzspreizung). Dies ermöglicht es, Wohnen durch niedrigere Sätze gegenüber Gewerbe zu begünstigen. Hamburg und einige andere Gemeinden nutzen diese Möglichkeit bereits.
Fälligkeit und Nebenkostenumlage
Die Grundsteuer wird nach § 28 GrStG in vier Quartalszahlungen fällig (15.2., 15.5., 15.8., 15.11.). Vermieter können sie als umlagefähige Betriebskosten auf Mieter umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Bei Eigentumswohnungen wird sie über die Jahresabrechnung der Hausverwaltung verteilt.
Häufige Fragen zum Grundsteuer-Hebesatz
Wie berechnet sich die Grundsteuer aus dem Hebesatz?
Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag × Hebesatz (in %). Beispiel: Messbetrag 50 € × 400 % = 200 € Jahresgrundsteuer (16,67 €/Monat). Der Messbetrag kommt aus dem Grundsteuermessbescheid des Finanzamts, der Hebesatz aus dem Hebesatzbeschluss der Gemeinde.
Welche Hebesätze gelten in deutschen Städten 2026?
Die Hebesätze variieren erheblich: Berlin: 810 %, Frankfurt: 660 %, Köln: 645 %, Düsseldorf: 610 %, Hamburg: 540 %, München: 535 %. Kleinere Gemeinden oft 250–350 %. Der bundesweite Durchschnitt lag 2024 bei ca. 420 % — nach der Reform 2025 haben viele Gemeinden die Sätze zur Aufkommensneutralität angepasst.
Kann die Gemeinde den Hebesatz beliebig erhöhen?
Ja, innerhalb gesetzlicher Grenzen. Gemeinden sind nach § 14 GrStG befugt, den Hebesatz durch Beschluss festzusetzen. Es gibt keinen gesetzlichen Höchst-Hebesatz. Allerdings sind für Grundstücke mit Wohngebäuden nach § 25 GrStG (n.F.) in einigen Ländern differenzierte Hebesätze möglich — also niedrigere Sätze für Wohnen gegenüber Gewerbe.
Wann wird die Grundsteuer fällig?
Nach § 28 GrStG wird die Grundsteuer in vierteljährlichen Raten am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Auf Antrag kann die Grundsteuer auch einmal jährlich am 1. Juli in voller Höhe entrichtet werden (§ 28 Abs. 3 GrStG). Bei Wohnungseigentum übernimmt die Hausverwaltung die Zahlung und rechnet über die Nebenkosten ab.
Kann die Grundsteuer auf den Mieter umgelegt werden?
Ja. Die Grundsteuer ist eine umlagefähige Betriebskosten nach § 2 Nr. 1 BetrKV. Vermieter dürfen sie über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen — sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Umlage erfolgt nach dem Verhältnis der Wohnflächen (Flächenschlüssel).
Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer A und Grundsteuer B?
Grundsteuer A (landwirtschaftlich) gilt für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke und Betriebe (§ 2 Nr. 1 GrStG). Grundsteuer B (bauliche Nutzung) gilt für bebaute und unbebaute Grundstücke im übrigen (§ 2 Nr. 2 GrStG). Viele Gemeinden haben getrennte Hebesätze für A und B. Neu ab 2025: Grundsteuer C für baureife, aber noch unbebaute Grundstücke (§ 25 GrStG n.F.).