Ermitteln Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie nach den Grundsätzen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2022). Der Rechner unterstützt das Ertragswertverfahren für vermietete Objekte (Reinertrag × Vervielfältiger + Bodenwert) sowie das Sachwertverfahren für selbstgenutzte Immobilien.
Immobilien Verkehrswert Rechner (ImmoWertV) 2026
Verkehrswertermittlung nach ImmoWertV 2022 — Ertrags- und Sachwertverfahren
Rechtsgrundlage
- §§ 8, 14 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ↗
Ertragswertverfahren — Grundlagen und Reinertrag
Gültig ab: 1. 1. 2022
- §§ 19, 27 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ↗
Sachwertverfahren — Alterswertminderung und Sachwert
Gültig ab: 1. 1. 2022
Verkehrswertermittlung nach ImmoWertV 2022: Ertrags- und Sachwertverfahren
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in der Fassung von 2022 legt die anerkannten Methoden zur Verkehrswertermittlung in Deutschland fest. Der Verkehrswert (§ 194 BauGB) ist der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis unter Berücksichtigung der Lage, Beschaffenheit und rechtlichen Verhältnisse.
Ertragswertverfahren (§§ 8, 14 ImmoWertV)
Das Ertragswertverfahren eignet sich für renditeorientierte Immobilien. Der Reinertrag ergibt sich aus dem jährlichen Rohertrag (Miete) abzüglich Bewirtschaftungskosten. Multipliziert mit dem Vervielfältiger (Rentenbarwertfaktor aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer) und zuzüglich des Bodenwerts ergibt sich der Ertragswert. Der Vervielfältiger berechnet sich nach der Formel: V = (1 − (1+l)^−n) / l, wobei l der Liegenschaftszinssatz und n die Restnutzungsdauer ist.
Sachwertverfahren (§§ 19, 27 ImmoWertV)
Das Sachwertverfahren addiert den Gebäudesachwert (Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung nach § 19 ImmoWertV) und den Bodenwert. Die Alterswertminderung spiegelt den prozentualen Wertverlust durch das Gebäudealter wider und beträgt maximal 80 %. Der Bodenwert entspricht dem Produkt aus Grundstücksfläche und dem aktuellen Bodenrichtwert des Gutachterausschusses.
Bodenrichtwerte und Liegenschaftszinssätze
Bodenrichtwerte werden von den kommunalen Gutachterausschüssen nach § 196 BauGB ermittelt und im bundesweiten Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS-D) veröffentlicht. Liegenschaftszinssätze werden ebenfalls von den Gutachterausschüssen aus Kaufpreissammlungen abgeleitet und sind regional und objektartspezifisch unterschiedlich.
Grenzen des vereinfachten Rechners
Dieser Rechner verwendet vereinfachte Annahmen: 2 % pauschale Verwaltungskosten (statt individueller Bewirtschaftungskostenermittlung) und keinen Marktanpassungsfaktor. Für rechtsverbindliche Gutachten (Erbschaftsteuer-Bewertung, Beleihungswert, Nachlassabwicklung) ist ein öffentlich bestellter Sachverständiger erforderlich.
Häufige Fragen zur Immobilienbewertung (ImmoWertV)
Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?
Der Verkehrswert (auch Marktwert) ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks erzielt werden könnte — ohne Berücksichtigung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse (§ 194 BauGB). Er ist Grundlage für Kauf/Verkauf, Beleihung und Erbschaftsteuer.
Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?
Das Ertragswertverfahren (§§ 8, 14 ImmoWertV) eignet sich für Immobilien, deren Wert maßgeblich durch die erzielbare Miete bestimmt wird: Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien, gemischt genutzte Gebäude. Der Ertragswert ergibt sich aus dem Reinertrag (Mieteinnahmen abzüglich Verwaltungskosten), multipliziert mit dem Vervielfältiger (Rentenbarwertfaktor), zuzüglich Bodenwert.
Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?
Das Sachwertverfahren (§§ 19 ff. ImmoWertV) wird für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Spezialimmobilien ohne vergleichbare Mietobjekte angewendet. Es ermittelt den Wert aus den Herstellungskosten des Gebäudes (abzüglich Alterswertminderung) zuzüglich dem Bodenwert.
Was ist der Liegenschaftszinssatz?
Der Liegenschaftszinssatz ist eine objektartspezifische Marktgröße, die das Verhältnis zwischen dem Reinertrag und dem Verkehrswert einer Immobilienkategorie ausdrückt. Er wird vom zuständigen Gutachterausschuss aus Kaufpreissammlungen abgeleitet und regional veröffentlicht. Typische Werte: Einfamilienhäuser 2–3 %, Mehrfamilienhäuser 3–5 %, Gewerbe 4–7 %.
Was bedeutet Restnutzungsdauer?
Die Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre, die ein Gebäude unter normalen Bedingungen noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie ergibt sich aus der Gesamtnutzungsdauer (z.B. Wohngebäude 80 Jahre) abzüglich des tatsächlichen Gebäudealters. Bei umfassenden Modernisierungen kann die Restnutzungsdauer durch einen Gutachter angepasst werden.
Wie genau ist der Rechner?
Dieser Rechner dient als vereinfachte Orientierungshilfe nach den Grundprinzipien der ImmoWertV 2022. Für rechtssichere Gutachten (Erbschaftsteuer, Beleihung, gerichtliche Verfahren) ist ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (§§ 36, 36a GewO) oder ein zertifizierter Immobiliengutachter erforderlich. Die vereinfachte Verwaltungskostenpauschale (2 %) und der fehlende Marktanpassungsfaktor schränken die Genauigkeit ein.