Annuitätendarlehen-Rechner 2026: Berechnen Sie Ihre monatliche Rate, die Restschuld nach der Zinsbindungsfrist und die voraussichtliche Gesamtlaufzeit Ihres Immobilienkredits. Geben Sie Darlehensbetrag, Zinssatz, Tilgungssatz und Zinsbindung ein — der Rechner simuliert die monatliche Zins- und Tilgungsverrechnung.
Annuitätendarlehen-Rechner 2026
Berechnung von Monatsrate, Restschuld und Gesamtlaufzeit
Rechtsgrundlage
- § 489 Bürgerliches Gesetzbuch — Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers (BGB) ↗
Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren Zinsbindung
Gültig ab: 1. 1. 2026
- § 491 Bürgerliches Gesetzbuch — Verbraucherdarlehensvertrag (BGB) ↗
Informationspflichten und Pflichtangaben bei Verbraucherdarlehen
Gültig ab: 1. 1. 2026
Kurz zum Thema: Annuitätendarlehen 2026
Das Annuitätendarlehen ist die in Deutschland am weitesten verbreitete Form der Immobilienfinanzierung. Das Grundprinzip ist einfach: Der Darlehensnehmer zahlt über die gesamte Zinsbindungsfrist eine gleichbleibende monatliche Rate — die Annuität. Diese Rate setzt sich aus zwei Bestandteilen zusammen: dem Zinsanteil (Entgelt für die Kapitalüberlassung) und dem Tilgungsanteil (Rückzahlung des Darlehensbetrags). Da mit jeder Rate ein Stück der Restschuld getilgt wird, sinkt der Zinsanteil kontinuierlich, während der Tilgungsanteil im gleichen Maß steigt.
So funktioniert die Berechnung
Die Jahresannuität ergibt sich aus dem Darlehensbetrag multipliziert mit der Summe aus Sollzinssatz und anfänglichem Tilgungssatz. Ein Beispiel: Bei einem Darlehen von 300.000 Euro mit 3,5 Prozent Zinsen und 2 Prozent anfänglicher Tilgung beträgt die Jahresannuität 16.500 Euro, also 1.375 Euro monatlich. Der Rechner simuliert anschließend Monat für Monat die Aufteilung in Zins und Tilgung, um die exakte Restschuld nach der Zinsbindungsfrist zu ermitteln.
Zinsbindung und Anschlussfinanzierung
Die Zinsbindungsfrist beträgt in Deutschland typischerweise 5 bis 20 Jahre. Je länger die Bindung, desto höher in der Regel der Zinssatz — dafür hat der Darlehensnehmer Planungssicherheit. Nach Ablauf der Zinsbindung besteht fast immer eine Restschuld, die über eine Anschlussfinanzierung weiter bedient werden muss. Der dann geltende Zinssatz kann höher oder niedriger sein als der ursprüngliche — ein sogenanntes Zinsänderungsrisiko. Gemäß § 489 BGB kann der Darlehensnehmer nach 10 Jahren Zinsbindung mit einer Frist von 6 Monaten kündigen, unabhängig von der vereinbarten Laufzeit.
Tipps für die Baufinanzierung
Experten empfehlen, die anfängliche Tilgung nicht unter 2 Prozent zu wählen, insbesondere in Niedrigzinsphasen. Bei nur 1 Prozent Tilgung und 3 Prozent Zinsen dauert die Volltilgung über 40 Jahre — mit erheblichen Zinskosten. Sondertilgungsoptionen sollten vertraglich vereinbart werden, da sie die Gesamtlaufzeit deutlich verkürzen können. Viele Banken erlauben jährliche Sondertilgungen von 5 bis 10 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Darüber hinaus lohnt es sich, mehrere Angebote zu vergleichen, denn bereits ein Zinsunterschied von 0,2 Prozentpunkten kann bei einem 300.000-Euro-Darlehen über 15 Jahre mehrere tausend Euro Zinsersparnis bedeuten.
Wichtige Begriffe
Der Sollzinssatz (gebundener Sollzins) ist der reine Zinssatz ohne Nebenkosten. Der effektive Jahreszins enthält zusätzlich alle Kreditnebenkosten und ist daher für den Vergleich verschiedener Angebote aussagekräftiger. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die Banken erheben, wenn das Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung zurückgezahlt wird — außer bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts nach § 489 BGB. Die Beleihungsgrenze gibt an, bis zu welchem Anteil des Immobilienwerts die Bank finanziert — typischerweise 60 bis 80 Prozent für erstrangige Darlehen.
Häufig gestellte Fragen
Was ist ein Annuitätendarlehen?
Ein Annuitätendarlehen ist die häufigste Form der Baufinanzierung in Deutschland. Die monatliche Rate (Annuität) bleibt über die gesamte Zinsbindungsfrist konstant. Sie setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Da die Restschuld mit jeder Tilgung sinkt, verringert sich der Zinsanteil — und der Tilgungsanteil steigt entsprechend.
Was bedeutet Zinsbindungsfrist?
Die Zinsbindungsfrist ist der Zeitraum, für den der Zinssatz vertraglich festgeschrieben ist (z. B. 5, 10, 15 oder 20 Jahre). Nach Ablauf der Zinsbindung muss die Restschuld zu den dann geltenden Marktzinsen refinanziert werden — oder es erfolgt eine Sondertilgung. Gemäß § 489 BGB haben Darlehensnehmer nach 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht.
Wie berechnet sich die Monatsrate bei einem Annuitätendarlehen?
Die Monatsrate ergibt sich aus der Jahresannuität geteilt durch 12. Die Jahresannuität wird berechnet als: Darlehensbetrag × (Zinssatz + anfängliche Tilgung) / 100. Bei einem Darlehen von 250.000 € mit 3,5 % Zinsen und 2 % Tilgung ergibt sich eine Jahresannuität von 13.750 €, also rund 1.145,83 € pro Monat.
Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?
Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist besteht in der Regel eine Restschuld, die weiter finanziert werden muss. Sie können eine Anschlussfinanzierung bei Ihrer Bank oder einem anderen Kreditgeber vereinbaren. Der neue Zinssatz richtet sich nach den aktuellen Marktbedingungen. Alternativ können Sie die Restschuld — soweit möglich — durch Eigenkapital oder Sondertilgungen reduzieren.
Welche Tilgungsrate ist empfehlenswert?
Finanzexperten empfehlen eine anfängliche Tilgungsrate von mindestens 2–3 %. Je höher die Tilgung, desto schneller ist das Darlehen abbezahlt und desto geringer sind die gesamten Zinskosten. Bei niedrigen Zinsen sollte die Tilgungsrate entsprechend höher gewählt werden, um die Gesamtlaufzeit nicht unnötig zu verlängern. Bei 1 % Tilgung und 3 % Zinsen beträgt die Laufzeit über 40 Jahre.
Berücksichtigt der Rechner Sondertilgungen?
Nein, dieser Rechner berechnet die Standardannuität ohne Sondertilgungen. Sondertilgungen verkürzen die Laufzeit und reduzieren die Zinskosten. Viele Kreditverträge erlauben jährliche Sondertilgungen von 5–10 % der Darlehenssumme. Für eine detailliertere Berechnung mit Sondertilgungen empfehlen wir, einen Tilgungsplan-Rechner zu verwenden.