Berechnen Sie den vereinfachten Einheitswert nach § 122 BewG für Grundstücks-Altfälle. Der Einheitswert wird mit 40 % des Verkehrswerts angesetzt; der Steuermessbetrag ergibt sich durch Multiplikation mit 3,5 ‰. Relevant für Grundsteuer-Altrecht und bestimmte Übergangssachverhalte nach der Grundsteuerreform 2025.
Rechtsgrundlage
- § 122 Bewertungsgesetz (BewG) (BewG) ↗
Einheitswertfeststellung für Altfälle — vereinfachter Ansatz 40 % des Verkehrswerts
Gültig ab: 1. 1. 1991
- § 13 Bewertungsgesetz (BewG) (BewG) ↗
Steuermessbetrag: 3,5 ‰ des Einheitswerts (Grundsteuer-Messzahl Altrecht)
Gültig ab: 1. 1. 1991
Einheitswertfeststellung nach BewG § 122 — Altfälle und Grundsteuer
Das Einheitswertfeststellungsverfahren nach § 122 BewG ist ein vereinfachtes Bewertungsverfahren für Grundstücke, die noch dem historischen Einheitswertrecht unterliegen. Der Einheitswert ist ein steuerlicher Wert, der als Grundlage für verschiedene Steuern — insbesondere die Grundsteuer — dient. Er spiegelt nicht den tatsächlichen Verkehrswert wider, sondern einen historisch festgelegten Wert, der zuletzt in den alten Bundesländern zum 1. Januar 1964 und in den neuen Bundesländern zum 1. Januar 1935 bestimmt wurde.
Rechtliche Grundlagen des Einheitswerts
Das Bewertungsgesetz (BewG) bildet die zentrale Grundlage für die Wertermittlung im deutschen Steuerrecht. § 122 BewG regelt speziell das vereinfachte Feststellungsverfahren für Altfälle. Der Begriff „Altfall" bezieht sich auf Bewertungen, die auf den historischen Hauptfeststellungszeitpunkten 1964 (West) oder 1935 (Ost) basieren. Diese Werte wurden trotz erheblicher Marktwertsteigerungen in den Folgedekaden nie einer allgemeinen Hauptfeststellung unterzogen.
Der vereinfachte Ansatz: 40 % des Verkehrswerts
Im vereinfachten Berechnungsansatz nach § 122 BewG wird der Einheitswert typischerweise mit 40 % des aktuellen Verkehrswerts angesetzt. Dieser Wert resultiert aus dem historischen Missverhältnis zwischen den eingefrorenen Einheitswerten und dem tatsächlichen Marktgeschehen. In der Rechtspraxis ermitteln Finanzbehörden und Sachverständige den genauen Einheitswert nach §§ 68 ff. BewG unter Berücksichtigung von Bodenrichtwerten, Gebäudeart und Nutzung.
Steuermessbetrag und Grundsteuer
Aus dem Einheitswert wird der Steuermessbetrag errechnet. Für bebaute Grundstücke gilt eine Steuermesszahl von 3,5 ‰ (Promille). Der Steuermessbetrag ist die maßgebliche Rechengrößer für die Grundsteuer: Grundsteuer = Steuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde. Die Hebesätze variieren erheblich — in Ballungszentren können sie über 900 % betragen, was die tatsächliche Steuerbelastung stark beeinflusst.
Grundsteuerreform 2025 und Übergangssachverhalte
Die Grundsteuerreform, in Kraft seit dem 1. Januar 2025, hat das Einheitswertverfahren für die laufende Grundsteuer abgeschafft. Neue Grundstückswerte nach reformiertem GrStG gelten nun. Dennoch bleibt der Einheitswert nach § 122 BewG für bestimmte Übergangssachverhalte bedeutsam: laufende Einspruchs- und Klageverfahren, Erbschaftsteuerfestsetzungen für Erbfälle vor 2025, sowie spezialgesetzliche Verweisungen auf das BewG-Altrecht in einzelnen Fachgesetzen.
Praktisches Anwendungsbeispiel
Ein Einfamilienhaus mit einem aktuellen Verkehrswert von 400.000 € hat nach dem vereinfachten Ansatz einen Einheitswert von 160.000 € (40 %). Der Steuermessbetrag beträgt 160.000 € × 3,5 ‰ = 560 €. Bei einem kommunalen Hebesatz von 450 % ergibt sich eine Grundsteuer (Altrecht) von 560 € × 4,5 = 2.520 € pro Jahr. Der Rechner hilft, diese Werte schnell zu ermitteln und zu dokumentieren.
Häufige Fragen zum Einheitswertfeststellungsverfahren (§ 122 BewG)
Was ist der Einheitswert nach BewG?
Der Einheitswert ist ein steuerlicher Bewertungsmaßstab für Grundstücke und Betriebsvermögen nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Für Grundstücke in den alten Bundesländern wurde er letztmals 1964 festgestellt, in den neuen Bundesländern 1935. Er diente bis zur Grundsteuerreform 2025 als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer. § 122 BewG regelt das vereinfachte Feststellungsverfahren für Altfälle.
Warum beträgt der Einheitswert nur 40 % des Verkehrswerts?
Im vereinfachten Ansatz nach § 122 BewG entspricht der Einheitswert typischerweise etwa 40 % des aktuellen Verkehrswerts. Dies spiegelt den historischen Wertverzug wider: Die alten Einheitswerte aus 1964 bzw. 1935 wurden nie an die tatsächliche Marktentwicklung angepasst. In der Praxis können die tatsächlichen Verhältnisse erheblich abweichen — der Rechner verwendet den vereinfachten Schätzansatz für eine erste Orientierung.
Was ist der Steuermessbetrag und wofür wird er verwendet?
Der Steuermessbetrag ergibt sich aus dem Einheitswert multipliziert mit der Steuermesszahl (3,5 ‰ für bebaute Grundstücke). Er ist die Basis für die Berechnung der Grundsteuer: Grundsteuer = Steuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde. Da der Hebesatz von Gemeinde zu Gemeinde variiert (in manchen Städten über 900 %), ergibt sich die tatsächliche Grundsteuerlast erst nach Multiplikation mit dem kommunalen Hebesatz.
Gilt der Einheitswert noch nach der Grundsteuerreform 2025?
Mit der Grundsteuerreform, die zum 1. Januar 2025 in Kraft trat, wurde das Einheitswertverfahren für die Grundsteuerberechnung abgeschafft. Neue Grundstückswerte nach reformiertem Grundsteuerrecht (GrStRefG) gelten seitdem. Der Einheitswert nach § 122 BewG ist jedoch noch für bestimmte Altfälle und Übergangssachverhalte relevant, etwa im Bereich der Erbschaftsteuer und bei laufenden Rechtsmitteln.
Was ist der Unterschied zwischen Einheitswert (West) und Einheitswert (Ost)?
In den alten Bundesländern (West) wurden Einheitswerte zuletzt zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 1964 festgestellt. In den neuen Bundesländern (ehemals DDR/Ost) galt der Feststellungszeitpunkt 1. Januar 1935. Die Werte nach West-Recht sind damit erheblich aktueller und lagen historisch näher am damaligen Marktniveau. Für beide Varianten gilt der vereinfachte Ansatz des § 122 BewG.
Wie wirkt sich der Bewertungsjahr-Input auf die Berechnung aus?
Das Bewertungsjahr dient der Dokumentation und Einordnung des Altfalls (1964 für West, 1935 für Ost). Es hat keinen direkten Einfluss auf die Berechnungsformel, da der vereinfachte Ansatz nach § 122 BewG einheitlich 40 % des aktuellen Verkehrswerts als Einheitswert ansetzt. In der Praxis ermitteln Gutachter und Finanzämter den Einheitswert auf Basis detaillierter Wertermittlungsverfahren nach BewG §§ 68 ff.