Berechnen Sie die Erbschaftsteuer auf eine geerbte Immobilie: steuerlicher Ansatz nach Bedarfsbewertung (BewG §§ 157–198), Bewertungsabschlag für Vermietung (10%), persönlicher Freibetrag und Steuersatz nach ErbStG — für alle drei Steuerklassen.
Erbschaftsteuer Bedarfsbewertung Immobilien
Rechtsgrundlage
- § 157 Bewertungsgesetz (BewG) ↗
Grundbesitzwerte: Anwendung der Bedarfsbewertung für Erbschaft- und Schenkungsteuer
Gültig ab: 1. 1. 2022
- § 16 Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) ↗
Persönliche Freibeträge: SK I Kinder 400.000 €, SK II/III 20.000 €
Gültig ab: 1. 1. 2023
- § 19 Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) ↗
Steuersätze je Steuerklasse und Wertgrenzen
Gültig ab: 1. 1. 2023
Erbschaftsteuer Immobilien 2026 — Bedarfsbewertung nach BewG und ErbStG
Wer eine Immobilie erbt, muss diese für die Erbschaftsteuer bewerten lassen. Grundlage ist das Bewertungsgesetz (BewG), das in den §§ 157 bis 198 die Bedarfsbewertung für Grundvermögen regelt. Das Finanzamt stellt einen sogenannten Grundbesitzwert fest, der als Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer dient. Je nach Immobilientyp und Nutzung kommen unterschiedliche Bewertungsverfahren zur Anwendung.
Bewertungsverfahren nach dem BewG
Das BewG kennt drei Bewertungsverfahren: Das Vergleichswertverfahren (§ 182 BewG) gilt für Eigentumswohnungen und bebaute Grundstücke, bei denen ausreichend Vergleichspreise vorliegen. Das Ertragswertverfahren (§ 184 BewG) kommt bei vermieteten Objekten zum Einsatz und basiert auf dem jährlichen Reinertrag. Das Sachwertverfahren (§ 189 BewG) gilt subsidiär für Immobilien, bei denen kein Vergleichswert oder Ertrag ermittelt werden kann. Alle Verfahren sollen den gemeinen Wert (Verkehrswert) der Immobilie möglichst realitätsnah abbilden.
Bewertungsabschlag für vermietete Wohnimmobilien
Vermietete Wohnimmobilien werden bei der Erbschaftsteuer mit einem Abschlag von 10% angesetzt — der sogenannte Verschonungsabschlag nach § 13d ErbStG. Dieser Abschlag soll den Erwerb und den Erhalt von Mietwohnungen steuerlich begünstigen. Er gilt für Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen, die zu Wohnzwecken vermietet sind — nicht für Gewerbeimmobilien oder unbebaute Grundstücke.
Persönliche Freibeträge und Steuerklassen
Entscheidend für die Erbschaftsteuerlast sind der persönliche Freibetrag und die Steuerklasse des Erben. Ehegatten und eingetragene Lebenspartner erhalten einen Freibetrag von 500.000 €, Kinder je 400.000 €, Enkel 200.000 €. Geschwister, Neffen und sonstige Verwandte sowie fremde Personen erhalten nur 20.000 €. Die Freibeträge gelten kumuliert für alle Zuwendungen innerhalb von 10 Jahren.
Stundungsmöglichkeit bei Immobilienerwerb
Da Immobilien oft nicht sofort verkauft werden, kann die Erbschaftsteuer auf Antrag gestundet werden. Dies ist möglich, wenn die Steuer nur durch Veräußerung der Immobilie aufgebracht werden könnte. Die Stundung wird in der Regel für bis zu 10 Jahre gewährt und ist bei zu Wohnzwecken vermieteten Immobilien sogar zinslos. Die gesetzliche Grundlage findet sich in § 28 ErbStG.
Hinweis zur Berechnungsgenauigkeit
Dieser Rechner liefert eine Näherung auf Basis eines vereinfachten Stufentarifs. Bei tatsächlichen Erbschaften ist ein Steuerberater hinzuzuziehen, da der genaue Grundbesitzwert vom Finanzamt festgestellt wird, Progressionsvorbehalte und Tarifsprünge zu beachten sind und weitere Befreiungen (z. B. Eigenheim-Befreiung nach § 13 ErbStG) die Steuerlast erheblich senken können.
Häufige Fragen zur Erbschaftsteuer auf Immobilien 2026
Wie wird eine geerbte Immobilie für die Erbschaftsteuer bewertet?
Geerbte Immobilien werden für die Erbschaftsteuer nach dem Bewertungsgesetz (BewG) bewertet — dem sogenannten Bedarfswert oder Grundbesitzwert. Je nach Immobilientyp kommen das Vergleichswertverfahren (Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser), das Ertragswertverfahren (vermietete Objekte) oder das Sachwertverfahren (Sonderimmobilien) zur Anwendung.
Wie hoch ist der Freibetrag bei Erbschaft einer Immobilie?
Der persönliche Freibetrag hängt vom Verwandtschaftsgrad ab: Ehegatten 500.000 €, Kinder je 400.000 €, Enkel 200.000 €, Eltern und Geschwister 20.000 €, nicht verwandte Personen 20.000 €. Diese Freibeträge gelten für alle Erbschaften innerhalb eines 10-Jahres-Zeitraums kumuliert.
Gibt es einen Bewertungsabschlag für vermietete Immobilien?
Ja. Vermietete Wohnimmobilien werden nur zu 90% ihres Werts angesetzt — es gibt einen Bewertungsabschlag von 10% nach § 13d ErbStG. Dieser Abschlag gilt für vermietete Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen, nicht aber für selbstgenutzte Immobilien oder Gewerbeimmobilien.
Muss ein selbstgenutztes Eigenheim versteuert werden?
Unter bestimmten Bedingungen ist das selbstgenutzte Eigenheim vollständig von der Erbschaftsteuer befreit: Erbt der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner die selbstgenutzte Immobilie und bewohnt diese mindestens 10 Jahre lang weiter, ist kein Erwerb steuerpflichtig — unabhängig vom Wert. Für Kinder gilt diese Befreiung bis zu einer Wohnfläche von 200 m².
Welche Steuersätze gelten bei der Erbschaftsteuer für Immobilien?
Die Steuersätze richten sich nach Steuerklasse und steuerpflichtigem Erwerb. Steuerklasse I (Kinder): 7% bis 75.000 €, 11% bis 300.000 €, 15% bis 600.000 €, 19% bis 6.000.000 €. Steuerklasse III (Fremde): 30% bis 6.000.000 €, darüber 50%.
Kann ich die Erbschaftsteuer auf Immobilien in Raten zahlen?
Ja. Bei Immobilien, die nicht sofort veräußert werden sollen, kann auf Antrag eine Stundung der Erbschaftsteuer gewährt werden — in der Regel für bis zu 10 Jahre zinslos. Voraussetzung ist, dass die Steuer andernfalls nur durch Veräußerung der Immobilie aufgebracht werden könnte.