Berechnen Sie den Grundsteuererlass bei unverschuldeter Ertragsminderung nach § 34 Grundsteuergesetz (GrStG). Voraussetzung: Der tatsächliche Rohertrag muss den normalen Rohertrag um mehr als 50 % unterschreiten. Der Erlass beträgt: (Minderungsquote − 50 %) × 2 × Jahresgrundsteuer.
Grundsteuererlass bei Ertragsminderung (§ 34 GrStG)
Erlass bei unverschuldeter Ertragsminderung über 50 % berechnen
Rechtsgrundlage
- § 34 Grundsteuergesetz (GrStG) ↗
Erlass bei wesentlicher Ertragsminderung (unverschuldet)
Gültig ab: 1. 1. 2026
- § 33 Grundsteuergesetz (GrStG) ↗
Erlass wegen Ertragsminderung — allgemeine Voraussetzungen
Gültig ab: 1. 1. 2026
Grundsteuererlass nach § 34 GrStG — Ertragsminderung und Leerstand
Der Grundsteuererlass nach § 34 GrStG ist eine wichtige Erleichterung für Eigentümer bebauter Grundstücke, deren Einnahmen in einem Jahr erheblich hinter dem normalen Ertragsniveau zurückgeblieben sind. Die Norm setzt voraus, dass die Ertragsminderung unverschuldet eingetreten ist — also nicht durch eigenes Verhalten des Eigentümers verursacht wurde.
Voraussetzungen nach § 34 GrStG
Drei Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen: Erstens muss das Grundstück bebaut sein (§ 34 GrStG gilt nur für bebaute Grundstücke; für unbebaute gilt § 33 GrStG). Zweitens muss der tatsächliche Rohertrag den normalen Rohertrag um mehr als 50 % unterschreiten. Drittens darf der Eigentümer die Minderung nicht zu vertreten haben. Typische anerkannte Fälle: Leerstand trotz nachweisbarer Vermietungsbemühungen, Mietausfall wegen Insolvenz des Mieters, oder höhere Gewalt (Brand, Überschwemmung).
Erlassformel und Berechnung
Die gesetzliche Erlassformel lautet: Erlass = (Minderungsquote − 50 %) × 2 × Jahresgrundsteuer. Die Minderungsquote ergibt sich als Verhältnis des Ertragsrückgangs zum Normalertrag. Liegt die Minderungsquote bei 75 %, berechnet sich der Erlass als (75 % − 50 %) × 2 × Jahresgrundsteuer = 50 % der Jahresgrundsteuer. Bei vollständigem Ausfall (100 % Minderung) entspricht der maximale Erlass 100 % der Jahresgrundsteuer.
Antragstellung und Fristen
Der Erlassantrag ist formlos oder auf amtlichem Vordruck beim zuständigen Finanzamt bis zum 31. März des Folgejahres zu stellen (§ 34 Abs. 3 GrStG). Zuständig ist das Finanzamt, das auch die Grundsteuer festsetzt. Dem Antrag sind Nachweise über den tatsächlichen Mietausfall beizufügen: Kontoauszüge, Schriftverkehr mit dem Mieter, Inserate für Neuvermietung. Das Finanzamt entscheidet nach pflichtgemäßem Ermessen.
Verhältnis zur Grundsteuerreform 2025
Die Grundsteuerreform (Neufeststellung der Grundsteuerwerte ab 1. Januar 2022, Geltung ab 1. Januar 2025) hat die Erlassregelung des § 34 GrStG inhaltlich nicht verändert. Die Jahresgrundsteuer, die in die Erlassberechnung einfließt, ist nun die nach neuem Recht festgesetzte Steuer. In Ländern mit eigenem Grundsteuergesetz (Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen) gelten entsprechende Erlassvorschriften der jeweiligen Landesgesetze.
Praktische Hinweise für Vermieter
Dokumentieren Sie jeden Leerstand sorgfältig: Datum des Auszugs, Vermietungsinserate mit Datum, Absagen von Interessenten, Korrespondenz mit dem Makler. Das Finanzamt prüft, ob die geforderte Miete ortsüblich ist — wird eine überhöhte Miete verlangt, kann dies als selbstverschuldeter Leerstand gewertet werden. Bei Mietausfall wegen Insolvenz genügen Belege aus dem Insolvenzverfahren als Nachweis.
Häufige Fragen zum Grundsteuererlass nach § 34 GrStG
Wann kann ich einen Grundsteuererlass nach § 34 GrStG beantragen?
Ein Grundsteuererlass nach § 34 GrStG ist möglich, wenn der tatsächliche Rohertrag Ihres Grundstücks im Erlassjahr den normalen Rohertrag um mehr als 50 % unterschreitet und Sie die Ertragsminderung nicht zu vertreten haben. Typische Fälle sind unverschuldeter Leerstand (z. B. nach Auszug eines Mieters trotz Wiedervermietungsbemühungen) oder Mietausfall durch Insolvenz des Mieters.
Wie hoch ist der Grundsteuererlass bei einer Ertragsminderung von 70 %?
Bei einer Ertragsminderung von 70 % berechnet sich der Erlass wie folgt: (70 % − 50 %) × 2 × Jahresgrundsteuer = 40 % der Jahresgrundsteuer. Bei einer Jahresgrundsteuer von 1.000 € würden Sie also 400 € zurückerhalten. Der maximale Erlass von 100 % der Jahresgrundsteuer ist bei vollständigem Ertragsausfall (Minderungsquote = 100 %) möglich.
Was gilt als "normaler Rohertrag" im Sinne von § 34 GrStG?
Als normaler Rohertrag gilt die Jahresmiete oder der Betrag, der bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung des Grundstücks nachhaltig erzielt werden kann. Bei vermieteten Wohngebäuden ist dies die ortsübliche Miete (Mietspiegel). Bei Gewerbeobjekten ist es die marktübliche Nettokaltmiete vergleichbarer Objekte in derselben Lage. Der Begriff orientiert sich an § 79 BewG.
Bis wann muss der Erlassantrag gestellt werden?
Der Antrag auf Grundsteuererlass nach § 34 GrStG muss bis zum 31. März des Folgejahres beim zuständigen Finanzamt gestellt werden. Für das Erlassjahr 2025 ist die Frist also der 31. März 2026. Eine Antragstellung ist grundsätzlich erforderlich — der Erlass wird nicht von Amts wegen gewährt.
Gilt § 34 GrStG auch nach der Grundsteuerreform 2025?
Ja. § 34 GrStG (Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung) gilt sowohl im Bundesmodell als auch in den meisten Ländermodellen weiterhin. Die Erlassregelung ist von der Bewertungsreform (Neufeststellung der Grundsteuerwerte) getrennt. Die Formel — (Minderungsquote − 50 %) × 2 × Jahresgrundsteuer — bleibt unverändert. In Bayern und Baden-Württemberg gelten eigene Grundsteuergesetze, die aber vergleichbare Erlassregelungen enthalten.
Was passiert, wenn ich selbst für den Leerstand verantwortlich bin?
Haben Sie die Ertragsminderung selbst zu vertreten, besteht kein Anspruch auf Erlass. Das Finanzamt prüft, ob Sie zumutbare Schritte zur Wiedervermietung unternommen haben: aktive Inserate, ortsübliche Mietpreisforderung, keine überhöhte Miete, die eine Vermietung verhindert. Leerstand wegen Sanierung oder eigener Nutzungspläne berechtigt in der Regel nicht zum Erlass.