Licytacja sądowa nieruchomości jest ostatecznym etapem egzekucji komorniczej, gdy dłużnik nie spłaca zobowiązań. Komornik, po przeprowadzeniu opisu i oszacowania nieruchomości przez biegłego, wyznacza termin licytacji i publikuje obwieszczenie. Kluczowym elementem obwieszczenia jest cena wywoławcza — minimalna kwota, od której należy zacząć postąpienie.

Reguła 3/4 sumy oszacowania (art. 965 KPC)

Na pierwszej licytacji nieruchomości cena wywoławcza wynosi zawsze 3/4 wartości ustalonej przez biegłego (sumy oszacowania). Zasada ta wynika bezpośrednio z art. 965 KPC i chroni dłużnika przed sprzedażą nieruchomości poniżej 75% jej rynkowej wartości. Przykłady: nieruchomość warta 200 000 zł jest wywoływana od 150 000 zł; warta 1 000 000 zł — od 750 000 zł.

Suma oszacowania — skąd pochodzi?

Sumę oszacowania ustala biegły sądowy powołany przez komornika w toku czynności opisu i oszacowania nieruchomości (art. 945 i n. KPC). Biegły dokonuje oględzin nieruchomości i sporządza pisemną opinię zawierającą wycenę. Strony mogą zaskarżyć wartość oszacowania, wnosząc zarzuty do protokołu opisu i oszacowania.

Przebieg I licytacji

Komornik otwiera licytację, podając cenę wywoławczą. Licytanci — osoby, które uprzednio wpłaciły rękojmię (zwykle 1/10 sumy oszacowania) — licytują, podnosząc cenę. Minimalny postąp to 1% ceny wywoławczej. Jeśli po trzykrotnym wywołaniu najwyższej ceny nikt nie zaoferuje więcej, komornik udziela przybicia temu licytantowi, który zaoferował najwyższą cenę.

Brak przybicia i II licytacja

Jeśli na I licytacji nikt nie zaoferuje co najmniej 3/4 sumy oszacowania, licytacja kończy się bez przybicia. Wierzyciel ma wówczas 2 tygodnie na złożenie wniosku o wyznaczenie II licytacji (art. 875 KPC). Na II licytacji cena wywoławcza jest niższa — wynosi tylko 2/3 sumy oszacowania (art. 983 KPC), co daje szansę na sprzedaż przy większym zainteresowaniu nabywców.