Greift der Mindestwert bei Ihrem Grundstück? Unser Rechner prüft nach § 163 Abs. 3 BewG, ob Ihr Ertragswert die Untergrenze von 75 % des Bodenwerts unterschreitet.
Rechtsgrundlage
- § 163 BewG — Mindestwert (BewG) ↗
Grundsteuerwert mind. 75 % des Bodenwerts (§ 163 Abs. 3 BewG)
Gültig ab: 1. 1. 2022
- § 157 BewG — Grundstückswert (BewG) ↗
Bewertung im Ertrags- oder Sachwertverfahren
Gültig ab: 1. 1. 2022
Mindestwert 2026 — § 163 BewG, Hochpreislagen und Einspruch
Mindestwert-Klausel — § 163 Abs. 3 BewG
Das reformierte Bewertungsgesetz (BewG, Bundesmodell) enthält in § 163 Abs. 3 eine wichtige Sicherungsklausel: Der ermittelte Grundsteuerwert eines bebauten Grundstücks darf 75 % des Bodenwerts nicht unterschreiten. Diese Mindestgrenze gilt unabhängig davon, ob das Ertrags- oder Sachwertverfahren angewandt wurde.
Praktische Relevanz in Hochpreislagen
In Städten mit hohen Bodenrichtwerten (München, Frankfurt, Hamburg) kann der Mindestwert häufig greifen. Ein Altbau mit niedriger Miete und kurzer Restnutzungsdauer erzielt einen niedrigen Ertragswert — obwohl das Grundstück selbst sehr wertvoll ist. In solchen Fällen wird der Mindestwert (75 % Bodenwert) als Grundsteuerwert angesetzt und führt zu einer höheren Grundsteuer.
Einspruchsmöglichkeiten
Falls der Mindestwert greift und Sie diesen für falsch halten, besteht die Möglichkeit, gegen den Grundsteuerwertbescheid Einspruch einzulegen. Typische Angriffspunkte: falscher Bodenrichtwert (z.B. durch Lagefaktoren, Hanglage, Lärmbelastung korrigierbar), falsche Grundstücksfläche. Die Erfolgsaussichten hängen von der Qualität des Gutachterausschuss-Richtwerts ab.
Berechnung Schritt für Schritt
Für die vollständige Grundsteuerberechnung: (1) Ertragswert berechnen (§ 183 BewG): Nettomiete × Barwertfaktor + Bodenwert. (2) Mindestwert prüfen (§ 163 BewG): max(Ertragswert; 75 % Bodenwert). (3) Messbetrag (§ 13 GrStG): Grundsteuerwert × 0,34 ‰. (4) Jahresgrundsteuer (§ 14 GrStG): Messbetrag × Hebesatz.
Häufige Fragen zum Mindestwert § 163 BewG
Was ist der Mindestwert nach § 163 BewG?
Nach § 163 Abs. 3 BewG darf der Grundsteuerwert eines bebauten Grundstücks nicht weniger als 75 % des Bodenwerts betragen. Diese Klausel verhindert, dass der Grundsteuerwert eines bebauten Grundstücks niedriger als der eines vergleichbaren unbebauten Grundstücks ausfällt. Der Bodenwert ist Bodenrichtwert × Grundstücksfläche.
Wann greift der Mindestwert in der Praxis?
Der Mindestwert greift vor allem bei: sehr alten Gebäuden mit geringer Restnutzungsdauer, stark sanierungsbedürftigen Gebäuden, Gebäuden mit unterdurchschnittlichen Mieten, sehr wertvollen Grundstücken mit niedrigem Mietertrag. Besonders in Bestlagen kann der Bodenwert so hoch sein, dass der Ertragswert darunter fällt.
Wie wird der Bodenwert ermittelt?
Bodenwert = Bodenrichtwert (€/m²) × Grundstücksfläche (m²). Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert aus tatsächlichen Grundstücksverkäufen in einem Richtwertgebiet. Er wird vom Gutachterausschuss festgesetzt und ist öffentlich zugänglich — z.B. über BORIS-DE (bundesweites Bodenrichtwertinformationssystem) unter boris.rlp.de oder www.bodenrichtwerte-de.de.
Kann der Mindestwert zu einer höheren Grundsteuer führen?
Ja. Wenn der berechnete Ertragswert unter 75 % des Bodenwerts liegt, wird der höhere Mindestwert (75 % Bodenwert) als Grundsteuerwert angesetzt. Dies erhöht automatisch den Grundsteuermessbetrag und damit die Jahresgrundsteuer. Für Eigentümer in Bestlagen kann dies bedeuten, dass sie trotz geringer Mieterträge eine hohe Grundsteuer zahlen.
Gilt der Mindestwert auch für Sachwertgrundstücke?
Das Mindestwertgebot nach § 163 Abs. 3 BewG gilt grundsätzlich für alle bebauten Grundstücke im Bundesmodell, also sowohl für Ertragswert- als auch für Sachwertgrundstücke. Für unbebaute Grundstücke (§ 178 BewG) gilt es nicht — da wird ohnehin der Bodenwert angesetzt.
Was ist der Unterschied zwischen Mindestwert und Mindestsachwert?
Der Mindestwert nach § 163 Abs. 3 BewG ist eine allgemeine Untergrenze für den Grundsteuerwert bebauter Grundstücke (75 % Bodenwert). Beim Sachwertverfahren (§§ 189–191 BewG) gibt es zusätzlich die Vorschrift, dass der Sachwert nicht unter den reinen Bodenwert sinken kann. Beide Klauseln schützen das Steueraufkommen bei wertvollen Lagen.