Prüfen Sie, ob der Mietrückstand die Schwelle für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erreicht (≥ 2 Monatsmieten) — inklusive Nachholungsrecht nach § 569 Abs. 3 BGB und Kündigungsrecht bei wiederholtem Verzug.
Rechtsgrundlage
- § 543 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ↗
§ 543 BGB — Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund; Abs. 2 Nr. 3: Zahlungsverzug
Gültig ab: 1. 9. 2001
- § 569 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ↗
§ 569 Abs. 3 BGB — Nachholungsrecht: Kündigung unwirksam bei Zahlung des Rückstands binnen 2 Monate nach Klagebeginn
Gültig ab: 1. 9. 2001
Fristlose Kündigung wegen Mietrückstand — § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB
§ 543 BGB regelt die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Als wichtiger Grund gilt nach Abs. 2 Nr. 3 insbesondere der erhebliche Zahlungsverzug: Entweder der Mieter ist an zwei aufeinanderfolgenden Terminen in Verzug (Nr. 3b) oder der Gesamtrückstand übersteigt die zweifache Monatsmiete (Nr. 3a).
Die 2-Monatsmieten-Schwelle nach § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB ist der häufig verwendete Kündigungsgrund: Übersteigt der aufgelaufene Mietrückstand den Betrag von zwei Monatsmieten, ist eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung zulässig. Der Schwellenwert errechnet sich aus der doppelten monatlichen Gesamtmiete.
Das Nachholungsrecht nach § 569 Abs. 3 BGB
§ 569 Abs. 3 BGB enthält eine wichtige Schutzvorschrift für Mieter: Die fristlose Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter den vollständigen Mietrückstand innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage ausgleicht. Dieses Nachholungsrecht (auch "Schonfristzahlung" genannt) gibt dem Mieter eine letzte Chance, das Mietverhältnis zu retten.
Ausschluss des Nachholungsrechts
Das Nachholungsrecht ist nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ausgeschlossen, wenn dem Mieter in den letzten 2 Jahren bereits einmal das Kündigungsrecht durch Nachholungszahlung unwirksam gemacht wurde (Wiederholungsfall). In diesem Fall kann der Vermieter trotz Zahlung des Rückstands an der fristlosen Kündigung festhalten — das Mietverhältnis endet dann.
Dieser Rechner prüft, ob der aktuelle Mietrückstand die 2-Monatsmieten-Grenze erreicht, ob das Kündigungsrecht durch wiederholten Verzug entstanden ist, und zeigt das Nachholungsrecht nach § 569 BGB auf.
Häufige Fragen zur fristlosen Kündigung bei Mietrückstand § 543 BGB
Wann kann der Vermieter wegen Mietrückstand fristlos kündigen?
Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Nach Nr. 3b auch, wenn der Mietrückstand den Betrag von zwei Monatsmieten übersteigt — auch wenn dies nicht an aufeinanderfolgenden Terminen entstanden ist.
Was gilt als "zwei Monatsmieten" nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB?
Der Schwellenwert berechnet sich als zweifache monatliche Gesamtmiete (Nettokaltmiete + Nebenkosten). Der BGH stellt auf die im Mietvertrag vereinbarte monatliche Gesamtforderung ab, nicht nur auf die Nettokaltmiete. Bei einem Rückstand von exakt zwei Monatsmieten ist die Grenze erreicht (≥, nicht >).
Was ist das Nachholungsrecht nach § 569 Abs. 3 BGB?
§ 569 Abs. 3 BGB gibt dem Mieter das Recht, die Kündigung durch vollständige Zahlung des Mietrückstands unwirksam zu machen. Die Zahlung muss innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage erfolgen. Das Nachholungsrecht gilt nicht, wenn innerhalb der letzten 2 Jahre bereits eine Schonfristzahlung erfolgt ist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
Muss der Vermieter vor der fristlosen Kündigung abmahnen?
Bei Mietrückstand nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist grundsätzlich keine vorherige Abmahnung erforderlich — der Zahlungsverzug ist ein eigenständiger Kündigungsgrund. Anders bei anderen Pflichtverstößen (z.B. Lärm), wo eine Abmahnung nach § 543 Abs. 3 BGB Voraussetzung ist. Eine vorherige Zahlungsaufforderung ist empfehlenswert, aber nicht zwingend.
Kann der Vermieter gleichzeitig ordentlich und fristlos kündigen?
Ja — bei Mietrückstand kann der Vermieter gleichzeitig fristlos (§ 543 BGB) und hilfsweise ordentlich (§ 573 BGB wegen Mietrückstands als Pflichtverletzung) kündigen. Die ordentliche Kündigung dient als Auffangkündigung, falls die fristlose scheitert (z.B. wegen Schonfristzahlung). Beide Kündigungen in einem Schreiben sind zulässig.
Was passiert nach erfolgreicher fristloser Kündigung?
Nach wirksamer fristloser Kündigung endet das Mietverhältnis sofort. Der Vermieter kann Räumungsklage erheben (§ 985 BGB). Der Mieter schuldet Nutzungsentschädigung für die Zeit bis zur Herausgabe der Wohnung (§ 546a BGB). Anwaltliche Vertretung ist in Räumungsverfahren dringend empfohlen.