Baudenkmal selbst bewohnt? 9 % p.a. als Sonderausgaben für 10 Jahre — Eigennutzung von Baudenkmalen und Gebäuden in Sanierungsgebieten steuerlich fördern.
Rechtsgrundlage
- § 10f Einkommensteuergesetz (EStG) ↗
Gültig ab: 1. 1. 2026
- § 7h Einkommensteuergesetz (EStG) ↗
Gültig ab: 1. 1. 2026
Sonderausgabenabzug nach § 10f EStG — Baudenkmal Eigennutzung
§ 10f EStG ermöglicht Eigentümern, die ein Baudenkmal oder Gebäude im Sanierungsgebiet selbst bewohnen, ihre Aufwendungen für Baumaßnahmen als Sonderausgaben geltend zu machen. Im Unterschied zu § 7i EStG (Vermietung) handelt es sich bei § 10f um einen Sonderausgabenabzug. Der Abzug beträgt 9 % der Aufwendungen pro Jahr über 10 Jahre — insgesamt also 90 % der Aufwendungen.
Voraussetzungen für § 10f EStG
Der Steuerpflichtige muss das Gebäude im jeweiligen Steuerjahr tatsächlich zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Die Baumaßnahmen müssen denkmalrechtlich genehmigt und von der zuständigen Behörde bescheinigt sein. Diese Bescheinigung ist dem Finanzamt vorzulegen.
Unterschied § 7i vs. § 10f EStG
Bei Vermietung greift § 7i EStG (erhöhte AfA: 9 % × 8 Jahre + 7 % × 4 Jahre = 100 % über 12 Jahre). Bei Eigennutzung greift § 10f EStG (Sonderausgaben: 9 % × 10 Jahre = 90 % über 10 Jahre). § 7i mindert Einkünfte aus Vermietung, § 10f ist ein Sonderausgabenabzug.
Gilt § 10f auch für Sanierungsgebiete?
Ja. § 10f gilt auch für eigengenutzte Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten nach § 177 BauGB (entsprechend § 7h EStG für Vermietungsfälle). Die Voraussetzungen (behördliche Bescheinigung, Eigennutzung) sind identisch.
Praktische Bedeutung
Der Sonderausgabenabzug nach § 10f EStG ist besonders attraktiv für Eigenheimbesitzer, die ein denkmalgeschütztes Gebäude erwerben und darin selbst wohnen. Wer z. B. 100.000 € in ein Baudenkmal investiert, kann über 10 Jahre 90.000 € als Sonderausgaben abziehen — bei 42 % Grenzsteuersatz ein Steuervorteil von 37.800 €.
Häufige Fragen
Wie hoch ist der Abzug nach § 10f EStG?
9 % der Aufwendungen pro Jahr über den Abschluss der Baumaßnahme und die 9 folgenden Jahre. Insgesamt können maximal 90 % der Aufwendungen als Sonderausgaben geltend gemacht werden.
Was ist der Unterschied zwischen § 7i und § 10f EStG?
§ 7i gilt für vermietete Baudenkmale (erhöhte AfA über 12 Jahre = 100 %), § 10f für eigengenutzte Baudenkmale (Sonderausgaben über 10 Jahre = 90 %). Bei Eigennutzung gibt es keine AfA.
Gilt § 10f auch für Sanierungsgebiete?
Ja. § 10f gilt für eigengenutzte Gebäude sowohl in Sanierungsgebieten (§ 177 BauGB) als auch für Baudenkmale — jeweils mit Bescheinigung der zuständigen Behörde.
Muss ich das Gebäude selbst bewohnen für § 10f?
Ja. Die Eigennutzung zu Wohnzwecken ist zwingende Voraussetzung. Bei vollständiger oder teilweiser Vermietung kann stattdessen § 7i EStG anwendbar sein.
Wie lange läuft der Abzug nach § 10f?
10 Jahre: das Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und die 9 darauffolgenden Jahre. Der jährliche Abzug beträgt gleichmäßig 9 % der Aufwendungen.