Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen: 5 % p.a. für 4 Jahre neben der regulären AfA — Bemessungsgrundlage maximal 4.000 €/m² Wohnfläche.
Rechtsgrundlage
- § 7b Einkommensteuergesetz (EStG) ↗
Gültig ab: 1. 1. 2026
- § 7 Einkommensteuergesetz (EStG) ↗
Gültig ab: 1. 1. 2026
Sonderabschreibung nach § 7b EStG — Mietwohnungsneubau
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG wurde eingeführt, um Investitionen in den Mietwohnungsbau steuerlich zu fördern. Sie erlaubt es Vermietern, neben der regulären Abschreibung (AfA) eine zusätzliche Sonderabschreibung von 5 % pro Jahr im Jahr der Fertigstellung und den drei Folgejahren geltend zu machen — insgesamt bis zu 20 % der Bemessungsgrundlage.
Funktionsweise der Sonder-AfA nach § 7b EStG
Grundlage für die Sonderabschreibung ist die Bemessungsgrundlage, die auf 4.000 € je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt ist (§ 7b Abs. 3 EStG). Übersteigen die tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten — nach Abzug des Grundstücksanteils — diesen Wert, wird nur der Höchstbetrag berücksichtigt. Grund und Boden ist dabei nicht abzuschreibungsfähig.
Voraussetzungen für § 7b EStG
Die Sonderabschreibung gilt für neue Mietwohnungen, die in einem bestimmten Zeitraum fertiggestellt wurden. Das Gebäude oder die Wohnung muss für Wohnzwecke vermietet werden — eine Eigennutzung schließt die Förderung aus. Bestimmte Kostengrenzen müssen eingehalten werden, die je nach Förderjahr variieren.
Kombination mit regulärer AfA
Die Sonderabschreibung läuft parallel zur regulären Gebäudeabschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG (bei Wohngebäuden 2 % pro Jahr). Beide Abschreibungsarten können im selben Jahr nebeneinander geltend gemacht werden — das führt zu einer erheblich höheren steuerlichen Entlastung im Förderzeitraum.
Steuerlicher Vorteil durch Sonder-AfA
Die Sonderabschreibung senkt den steuerlichen Gewinn in den ersten vier Jahren erheblich. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % und einer jährlichen Sonder-AfA von 12.000 € ergibt sich eine zusätzliche Steuerersparnis von rund 5.040 € pro Jahr — über vier Jahre also bis zu 20.160 € Steuervorteil im Vergleich zur reinen regulären Abschreibung.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Sonderabschreibung nach § 7b EStG?
Die Sonderabschreibung beträgt 5 % pro Jahr auf die Bemessungsgrundlage, also insgesamt 20 % über den Förderzeitraum von 4 Jahren (Jahr der Fertigstellung + 3 Folgejahre).
Was gilt als Bemessungsgrundlage bei § 7b EStG?
Die Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes (ohne Grund und Boden), begrenzt auf maximal 4.000 € je Quadratmeter Wohnfläche gemäß § 7b Abs. 3 EStG.
Kann die Sonderabschreibung neben der regulären AfA genutzt werden?
Ja. § 7b EStG erlaubt ausdrücklich die Kombination mit der regulären Gebäudeabschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG (2 % p.a. bei Wohngebäuden). Im ersten Jahr können beide Abschreibungen gleichzeitig geltend gemacht werden.
Für welche Wohnungen gilt § 7b EStG?
§ 7b EStG gilt für neue Wohnungen, die zu Wohnzwecken vermietet werden. Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung neu sein und bestimmte Kostengrenzen einhalten. Eigengenutzte Wohnungen sind ausgeschlossen.
Wie lange läuft die Sonderabschreibung nach § 7b?
Der Förderzeitraum umfasst das Jahr der Herstellung oder Anschaffung sowie die drei darauffolgenden Wirtschaftsjahre — insgesamt 4 Jahre. Danach gilt nur noch die reguläre AfA.