Erhöhte Absetzungen für Sanierungsgebäude: 9 % × 8 Jahre + 7 % × 4 Jahre = 100 % der Herstellungskosten — deutlich schneller als die reguläre 2 %-AfA.
Rechtsgrundlage
- § 7h Einkommensteuergesetz (EStG) ↗
Gültig ab: 1. 1. 2026
- § 7 Einkommensteuergesetz (EStG) ↗
Gültig ab: 1. 1. 2026
Erhöhte Absetzungen nach § 7h EStG — Sanierungsgebiete
Die erhöhten Absetzungen nach § 7h EStG ermöglichen Eigentümern von Gebäuden in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten (§ 142 BauGB) oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen (§ 165 BauGB), ihre Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen steuerlich deutlich schneller abzuschreiben als bei der regulären Gebäudeabschreibung.
Abschreibungssätze nach § 7h EStG
Der Förderzeitraum beträgt insgesamt 12 Jahre. In den ersten 8 Jahren nach Fertigstellung können jeweils 9 % der Herstellungskosten abgezogen werden (72 % insgesamt). In den Jahren 9 bis 12 reduziert sich der Satz auf 7 % pro Jahr (28 % über 4 Jahre). In der Summe ergibt sich über den gesamten Förderzeitraum eine Abschreibung von 100 % der Herstellungskosten.
Voraussetzungen für § 7h EStG
Die erhöhte Absetzung ist an die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets durch die Gemeinde geknüpft. Die Modernisierungsmaßnahmen müssen auf der Grundlage einer Modernisierungsvereinbarung mit der Gemeinde oder nach Maßgabe von Anordnungen (§ 177 BauGB) durchgeführt werden. Eine Bescheinigung der zuständigen Gemeindeverwaltung ist zwingend erforderlich.
Abgrenzung zu § 7b und § 7i EStG
Während § 7b EStG ausschließlich für neue Mietwohnungen gilt und § 7i EStG für Baudenkmale, richtet sich § 7h EStG an Bestandsgebäude in Sanierungsgebieten. Die Kombination mehrerer Abschreibungsregelungen ist in der Regel ausgeschlossen.
Steuerlicher Vorteil
Im Vergleich zur regulären Gebäudeabschreibung (2 % über 50 Jahre) erlaubt § 7h in den ersten 8 Jahren einen deutlich höheren Abzug. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % und Herstellungskosten von 150.000 € ergibt die erhöhte Absetzung in Jahr 1 einen steuerlichen Vorteil von etwa 5.670 € gegenüber der regulären AfA.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Absetzungen nach § 7h EStG?
Die erhöhten Absetzungen betragen 9 % pro Jahr in den ersten 8 Förderjahren und 7 % pro Jahr in den Jahren 9–12. Damit können 100 % der Herstellungskosten über 12 Jahre abgeschrieben werden.
Was gilt als Sanierungsgebiet im Sinne des § 7h EStG?
Sanierungsgebiete müssen von der Gemeinde förmlich nach § 142 BauGB festgelegt sein. Städtebauliche Entwicklungsbereiche nach § 165 BauGB sind ebenfalls einbezogen. Eine offizielle Bescheinigung der Gemeinde ist Pflichtvoraussetzung.
Wie lange läuft die erhöhte Absetzung nach § 7h?
Der Förderzeitraum beginnt mit dem Jahr der Fertigstellung der Maßnahme und läuft über 12 Jahre: 8 Jahre mit 9 % und 4 Jahre mit 7 % pro Jahr.
Kann § 7h neben der regulären AfA genutzt werden?
§ 7h ersetzt die reguläre AfA — beide Regelungen können nicht gleichzeitig auf dieselben Herstellungskosten angewendet werden. Nach Ablauf des Förderzeitraums gelten die allgemeinen AfA-Regeln.
Was sind Modernisierungsmaßnahmen nach § 177 BauGB?
Modernisierungsmaßnahmen nach § 177 BauGB umfassen Arbeiten zur Beseitigung von Missständen, zur Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden im Sanierungsgebiet — von der Fassadensanierung bis zur energetischen Modernisierung.