Die Mietniveaustufe nach § 254 BewG korrigiert den Grundsteuerwert von Wohngrundstücken je nach lokalem Mietniveau: Landkreise in günstigen Lagen erhalten einenAbschlag bis −30 % (Stufe 1), teure Ballungsräume einenZuschlag bis +40 % (Stufe 7). Die Einstufung ergibt sich aus der Mietenniveaueinordnungsverordnung (MietNEinV).
Grundsteuer (jährlich)
248,00 €
Grundsteuer (monatlich)
20,67 €
Berechnung nach § 254 BewG (Mietniveaustufe), § 15 GrStG (Messzahl 0,31 ‰), § 25 GrStG (Hebesatz). Gilt für Wohngrundstücke. Für Nichtwohngrundstücke gelten abweichende Messzahlen.
Rechtsgrundlage
- § 254 BewG Bewertungsgesetz — Mietniveaustufe (BewG) ↗
Gültig ab: 1. 1. 2026
- § 15 GrStG Grundsteuergesetz — Grundsteuermesszahlen (GrStG) ↗
Gültig ab: 1. 1. 2026
- § 1 MietNEinV Mietenniveaueinordnungsverordnung (MietNEinV) ↗
Gültig ab: 1. 1. 2026
Grundsteuer 2026: Mietniveaustufen nach § 254 BewG
Grundsteuerreform 2025/2026 — Überblick
Die Grundsteuerreform trat bundesweit zum 1. Januar 2025 in Kraft. Das neue Bundesmodell (für die meisten Bundesländer) verwendet Grundsteuerwerte statt der bisherigen Einheitswerte und berücksichtigt lokale Mietverhältnisse über dieMietniveaustufen nach § 254 BewG. Grundlage ist ein dreistufiges Verfahren: Grundsteuerwert → Steuermessbetrag → Grundsteuer.
Mietniveaustufen nach § 254 BewG (Anlage 39)
Die Mietniveaustufe bestimmt, ob der festgestellte Grundsteuerwert nach oben oder unten korrigiert wird. Die Einstufung der Gemeinden erfolgt durch die MietNEinV:
- Stufe 1: Abschlag −30 % (sehr günstiges Mietniveau, z. B. ländliche Regionen in Ostdeutschland)
- Stufe 2: Abschlag −15 %
- Stufe 3: kein Zu-/Abschlag (Referenzniveau)
- Stufe 4: Zuschlag +10 %
- Stufe 5: Zuschlag +20 %
- Stufe 6: Zuschlag +30 %
- Stufe 7: Zuschlag +40 % (sehr hohes Mietniveau, z. B. München, Hamburg)
Grundsteuermesszahl für Wohngrundstücke (§ 15 GrStG)
Für Wohngrundstücke gilt nach § 15 Abs. 2 GrStG eine Grundsteuermesszahl von 0,31 ‰(0,00031). Diese ist bundesweit einheitlich und wird auf den angepassten Grundsteuerwert (nach Mietniveaukorrektur) angewendet. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag.
Für Nichtwohngrundstücke gelten abweichende Messzahlen: Gewerbe 0,34 ‰, land-/forstwirtschaftliche Betriebe 0,55 ‰. Dieser Rechner gilt ausschließlich für Wohngrundstücke.
Hebesatz der Gemeinde (§ 25 GrStG)
Den abschließenden Schritt — die Multiplikation des Steuermessbetrags mit demHebesatz der Gemeinde — regelt § 25 GrStG. Der Hebesatz ist ein lokales Steuererhebungsrecht der Gemeinden; er variiert 2026 zwischen etwa 250 % (günstige Gemeinden) und über 1.000 % (einzelne Hochhebessatz-Gemeinden). Der bundesweite Durchschnitt liegt bei ca. 400 %. Ihren Hebesatz finden Sie im Grundsteuerbescheid Ihrer Gemeinde.
Rechenweg (Beispiel)
Grundsteuerwert 200.000 €, Mietniveaustufe 5 (+20 %), Hebesatz 450 %:
- Angepasster Grundsteuerwert: 200.000 × 1,20 = 240.000 €
- Steuermessbetrag: 240.000 × 0,00031 = 74,40 €
- Grundsteuer: 74,40 × 4,50 = 334,80 € / Jahr = 27,90 €/Monat
Häufige Fragen zur Grundsteuer und Mietniveaustufe
Wo finde ich die Mietniveaustufe meines Landkreises?
Die Mietniveaustufen sind in der Mietenniveaueinordnungsverordnung (MietNEinV) festgelegt. Sie finden Ihre Gemeinde in der Anlage zur MietNEinV (Liste aller Landkreise und Gemeinden). Zudem steht die Mietniveaustufe auf Ihrem Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts.
Gilt die Mietniveaustufe in allen Bundesländern?
Nein. Die Mietniveaustufe nach § 254 BewG gilt nur im Bundesmodell. Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Grundsteuermodelle ohne Mietniveaustufen. Dieser Rechner gilt ausschließlich für das Bundesmodell.
Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuerwert und Einheitswert?
Der Einheitswert war die alte Bemessungsgrundlage (bis 2024), die seit Jahrzehnten nicht mehr aktualisiert wurde und vom Bundesverfassungsgericht 2018 für verfassungswidrig erklärt wurde. Ab 2025 gilt der neu festgestellte Grundsteuerwert, der regelmäßig aktualisiert werden soll.
Kann der Hebesatz der Gemeinde die Grundsteuerreform kompensieren?
Ja. Viele Gemeinden haben ihre Hebesätze 2025 angepasst, um Mehrbelastungen zu vermeiden (Aufkommensneutralität). Einige Gemeinden haben den Hebesatz gesenkt, andere erhöht. Der tatsächliche Grundsteuerbetrag hängt immer vom aktuellen Hebesatz Ihrer Gemeinde ab.
Wie oft wird der Grundsteuerwert angepasst?
Nach § 221 BewG soll der Grundsteuerwert alle 7 Jahre neu festgestellt werden (Hauptfeststellung). Die erste Hauptfeststellung erfolgte zum 1. Januar 2022, die nächste ist für 2029 geplant.
Gilt die Messzahl 0,31 ‰ für alle Wohngebäude?
Die Messzahl 0,31 ‰ gilt für Wohngrundstücke (Ein-/Zweifamilienhäuser, Wohnungseigentum, Mietwohngrundstücke). § 15 GrStG sieht für sozialen Wohnungsbau eine ermäßigte Messzahl von 0,25 ‰ vor. Für Nichtwohngrundstücke gelten höhere Messzahlen.