§ 535 BGB regelt die Hauptpflichten des Mietvertrags. Der Vermieter muss die Wohnung übergeben und in vertragsgemäßem Zustand erhalten. Die Kaution ist nach § 551 BGB auf 3 Monatskaltmieten begrenzt. Prüfen Sie jetzt Ihren Mietvertrag und berechnen Sie die Gesamtkosten.
Rechtsgrundlage
- § 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ↗
Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags — Gebrauchsüberlassung gegen Mietzahlung
Gültig ab: 1. 1. 1900
- § 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ↗
Begrenzung von Mietsicherheiten — maximal 3 Monatskaltmieten Kaution
Gültig ab: 1. 9. 2001
Mietvertrag Pflichten nach § 535 BGB — Kaution, Instandhaltung und Gesamtkosten 2026
Der Mietvertrag ist eines der häufigsten Vertragstypen im deutschen Zivilrecht. § 535 BGB definiert das synallagmatische Pflichtenverhältnis: Gebrauchsüberlassung gegen Mietzahlung. Für Mieter und Vermieter ergeben sich zahlreiche Rechte und Pflichten.
Pflichten des Vermieters (§ 535 Abs. 1 BGB)
Der Vermieter hat zwei zentrale Pflichten: Erstens muss er die Mietsache in dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand übergeben. Zweitens muss er diesen Zustand während der gesamten Mietzeit aufrechterhalten. Das bedeutet: Mängel müssen auf Kosten des Vermieters beseitigt werden — nicht auf Kosten des Mieters. Ausnahmen gelten für Schönheitsreparaturen, wenn wirksam vereinbart.
Kaution: Begrenzung nach § 551 BGB
Der Vermieter darf nach § 551 Abs. 1 BGB eine Sicherheit von maximal drei Monatskaltmieten verlangen. Größere Kautionen sind teilnichtig — der Mieter kann den Überschuss zurückfordern. Die Kaution muss insolvenzfest auf einem Treuhandkonto angelegt werden (§ 551 Abs. 3 BGB), die Zinsen stehen dem Mieter zu.
Mietminderung bei Mängeln (§ 536 BGB)
Bei Mängeln der Mietsache, die die Tauglichkeit zum vertragsmäßigen Gebrauch erheblich beeinträchtigen, ist der Mieter zur anteiligen Mietminderung berechtigt. Die Minderungsquote richtet sich nach der Schwere des Mangels — von wenigen Prozent bei kleineren Beeinträchtigungen bis zu 100 % bei vollständiger Unbewohnbarkeit.
Häufige Fragen zu Mietvertrag und Kaution (§§ 535, 551 BGB)
Was sind die Hauptpflichten aus einem Mietvertrag nach § 535 BGB?
Nach § 535 BGB hat der Vermieter zwei Hauptpflichten: (1) Er muss dem Mieter die Mietsache zum Gebrauch überlassen (§ 535 Abs. 1 S. 1 BGB). (2) Er muss die Mietsache während der Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB) — also Mängel beseitigen. Der Mieter schuldet als Hauptpflicht die Mietzahlung (§ 535 Abs. 2 BGB).
Wie hoch darf die Kaution maximal sein?
§ 551 Abs. 1 BGB begrenzt die Mietkaution auf drei Monatskaltmieten. Eine höhere Kaution ist unwirksam — der Mieter kann den Überschuss zurückfordern. Die Kaltmiete (ohne Nebenkosten) ist die Bemessungsgrundlage. Bsp.: 800 € Kaltmiete → maximal 2.400 € Kaution.
Muss der Vermieter die Kaution anlegen?
§ 551 Abs. 3 BGB verpflichtet den Vermieter, eine Barkaution insolvenzfest anzulegen — getrennt vom eigenen Vermögen, in der Regel auf einem Treuhandkonto. Der Mieter hat Anspruch auf die erwirtschafteten Zinsen. Bei Verstoß kann der Mieter das Geld auch einbehalten, bis der Vermieter ordnungsgemäße Anlage nachweist.
Wann muss der Vermieter Mängel beseitigen?
§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet den Vermieter, die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Bei Mängeln hat der Mieter nach § 536 BGB das Recht zur Mietzinsminderung und nach § 536a BGB Schadensersatzansprüche. Der Vermieter muss Mängel beheben, sobald ihm diese vom Mieter angezeigt werden (Mängelrüge).
Was passiert bei einer zu hohen Kaution im Mietvertrag?
Eine Kautionsvereinbarung, die 3 Monatskaltmieten übersteigt, ist nach § 551 Abs. 1 BGB i.V.m. § 134 BGB teilnichtig — nur der überschreitende Betrag ist unwirksam. Der Mieter kann den überzahlten Betrag jederzeit zurückfordern. Das Jobcenter übernimmt im Rahmen von Bürgergeld grundsätzlich maximal die gesetzliche Kautionshöhe.