Mieterhöhungen sind nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig — und zusätzlich durch die Kappungsgrenze begrenzt: 20 % in normalen Gebieten, 15 % in angespannten Wohnungsmärkten — jeweils bezogen auf 3 Jahre. Prüfen Sie die zulässige Erhöhung jetzt.
Rechtsgrundlage
- §§ 557–558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ↗
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete — Kappungsgrenze 20 % (15 % in angespannten Märkten) in 3 Jahren
Gültig ab: 1. 9. 2001
- § 558 Abs. 3 S. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ↗
Reduzierte Kappungsgrenze 15 % in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (Landesrechtsverordnung)
Gültig ab: 1. 5. 2015
Mieterhöhung und Kappungsgrenze §§ 557–558 BGB — Mietrecht 2026
Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist das wichtigste Instrument für Vermieter, die Miete an die Marktentwicklung anzupassen. §§ 557 bis 560 BGB bilden den Regelungsrahmen. Die Kappungsgrenze schützt Mieter vor zu raschen Erhöhungen.
Zwei Grenzen für die Mieterhöhung
Jede Mieterhöhung muss zwei Grenzen einhalten: Erstens darf die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen (§ 558 Abs. 1 BGB). Zweitens begrenzt die Kappungsgrenze die absolute Erhöhung in 3 Jahren auf 20 % (oder 15 % in angespannten Märkten). Es gilt stets die niedrigere Grenze.
Nachweis durch Mietspiegel
Den stärksten Nachweis für die Vergleichsmiete bietet ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB). In Städten ohne qualifizierten Mietspiegel kann der Vermieter auf einfache Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen verweisen (§ 558a Abs. 2 BGB).
Ankündigungspflicht und Zustimmungsfrist
Die Mieterhöhung muss schriftlich erklärt werden mit Begründung (§ 558a BGB). Dem Mieter steht eine Überlegungsfrist von 2 Monaten zu (§ 558b Abs. 2 BGB). Verweigert er die Zustimmung, kann der Vermieter innerhalb von 3 weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Die Erhöhung wird dann ab dem übernächsten Monat nach Klageerhebung wirksam.
Häufige Fragen zur Mieterhöhung und Kappungsgrenze (§§ 557–558 BGB)
Was ist die Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung?
Die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB begrenzt, wie stark die Miete innerhalb von 3 Jahren steigen darf: maximal 20 % in normalen Gebieten, maximal 15 % in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (festgelegt per Landesverordnung, z.B. in Berlin, München, Hamburg). Beide Grenzen gelten zusätzlich zur Vergleichsmiete.
Bis zu welcher Höhe darf die Miete erhöht werden?
Eine Mieterhöhung ist nur zulässig bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 BGB) und bis zur Kappungsgrenze. Es gilt das Minimum: Liegt die Kappungsgrenze unter dem Abstand zur Vergleichsmiete, begrenzt die Kappung die Erhöhung. Liegt der Abstand zur Vergleichsmiete darunter, ist dieser das maßgebliche Limit.
Wann ist eine Mieterhöhung überhaupt zulässig?
Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB setzt voraus: (1) Die aktuelle Miete liegt seit mindestens 15 Monaten unverändert, (2) seit der letzten Erhöhung sind mindestens 15 Monate vergangen, (3) die Erhöhung wird schriftlich angekündigt mit Begründung durch Mietspiegel, Gutachter oder drei Vergleichswohnungen. Der Mieter hat 2 Monate Überlegungszeit (§ 558b Abs. 2 BGB).
Was gilt in Berlin als angespannter Wohnungsmarkt?
In Berlin, Hamburg, München und vielen anderen Ballungsräumen haben die Landesregierungen von § 558 Abs. 3 S. 2 BGB Gebrauch gemacht und per Verordnung das Stadtgebiet als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen. Dort gilt die 15 %-Kappungsgrenze. Welche Gebiete konkret erfasst sind, bestimmt das jeweilige Landesrecht.
Kann der Mieter der Mieterhöhung widersprechen?
Der Mieter kann einer Mieterhöhung nicht einfach widersprechen — er muss die erhöhte Miete zahlen, wenn die Erhöhung formell korrekt ist und die Grenzen (Vergleichsmiete, Kappungsgrenze) eingehalten werden. Er kann aber die Richtigkeit der Vergleichsmiete bestreiten oder bei einem Verstoß gegen die Formvorschriften eine Klärung durch das Amtsgericht herbeiführen.