Die jährliche Betriebskostenabrechnung nach § 556 BGB muss innerhalb 12 Monate nach Jahresende beim Mieter sein. Berechnen Sie jetzt Ihren Flächenanteil, vergleichen Sie Vorauszahlungen mit den tatsächlichen Kosten und ermitteln Sie Nachzahlung oder Guthaben.
Rechtsgrundlage
- § 556 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ↗
Vereinbarungen über Betriebskosten — Abrechnungspflicht innerhalb 12 Monate nach Abrechnungsperiode
Gültig ab: 1. 9. 2001
- § 556a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ↗
Abrechnungsmaßstab — Wohnflächenmaßstab als gesetzlicher Standard
Gültig ab: 1. 9. 2001
Betriebskostenabrechnung § 556 BGB — Nebenkosten prüfen und berechnen 2026
Die jährliche Nebenkostenabrechnung ist oft Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter. § 556 BGB regelt die Grundsätze, § 556a BGB den Abrechnungsmaßstab und § 556b BGB die Vorauszahlungen. Der Rechner hilft Ihnen, Ihre Abrechnung schnell zu überprüfen.
Grundsätze der Betriebskostenabrechnung (§ 556 BGB)
Betriebskosten dürfen nur umgelegt werden, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist. Die Abrechnung muss für den Mieter nachvollziehbar sein (formelle Anforderungen) und die tatsächlich entstandenen Kosten korrekt auf die Mieter verteilen. Der Vermieter trägt die Beweislast für die Höhe der Kosten.
Umlageschlüssel nach § 556a BGB
Ohne besondere Vereinbarung werden Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen umgelegt (§ 556a Abs. 1 BGB). Vertraglich können auch andere Schlüssel vereinbart werden — z.B. Personenzahl für Wasserkosten oder Verbrauch für Heizung (Pflicht nach Heizkostenverordnung).
Abrechnungsfrist und Einwendungen
Die Abrechnung muss dem Mieter bis zum 31.12. des Folgejahres zugehen (§ 556 Abs. 3 S. 2). Mieter können binnen 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung Einwendungen erheben (§ 556 Abs. 3 S. 5). Danach ist Einwand ausgeschlossen. Bei einem Guthaben muss der Vermieter dieses unverzüglich auszahlen.
Häufige Fragen zur Betriebskostenabrechnung § 556 BGB
Wann muss die Betriebskostenabrechnung spätestens kommen?
Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellen (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB). Bei Abrechnung des Kalenderjahres 2025 also bis 31.12.2026. Kommt die Abrechnung verspätet, verfällt der Nachzahlungsanspruch des Vermieters — nicht aber das Guthaben des Mieters.
Nach welchem Schlüssel werden Betriebskosten umgelegt?
§ 556a Abs. 1 BGB sieht als gesetzlichen Standard die Umlage nach Wohnflächenanteil vor. Vermieter und Mieter können aber andere Schlüssel vereinbaren (z.B. nach Personenzahl oder Verbrauch für bestimmte Kostenarten). Ist kein Schlüssel vereinbart, gilt die Wohnfläche.
Welche Kosten darf der Vermieter umlegen?
Nur Betriebskosten, die in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgeführt sind, dürfen umgelegt werden. Dazu gehören: Grundsteuer, Wasser/Abwasser, Heizkosten, Aufzug, Straßenreinigung, Hausmüll, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Hausbeleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherungen und Hausmeisterkosten. Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen dürfen NICHT umgelegt werden.
Was kann ich gegen eine falsche Nebenkostenabrechnung tun?
Der Mieter hat nach § 556 Abs. 3 S. 5 BGB das Recht, gegen die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt Einwände zu erheben. Danach ist er mit Einwendungen ausgeschlossen (Ausschlussfrist). Einwendungen sollten schriftlich erhoben werden. Bei strittigen Positionen kann das Jobcenter, ein Mieterverein oder ein Rechtsanwalt helfen.
Was, wenn der Vermieter keine Abrechnung schickt?
Schickt der Vermieter nach Ablauf der 12-Monats-Frist keine Abrechnung, verliert er seinen Nachzahlungsanspruch (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB). Das Recht des Mieters auf ein eventuelles Guthaben bleibt bestehen. Der Mieter kann die Erstellung der Abrechnung klageweise erzwingen.