Wie hoch darf die neue Betriebskostenpauschale sein? Unser Rechner berechnet die zulässige Erhöhung nach § 560 BGBproportional zur tatsächlichen Kostensteigerung.
Rechtsgrundlage
- § 560 BGB — Veränderungen von Betriebskosten (BGB) ↗
§ 560 Abs. 1 BGB: Anpassung der Pauschale in Höhe der Kostensteigerung; Abs. 2: Schriftformerfordernis, wirkt ab übernächstem Monat
Gültig ab: 1. 9. 2001
- § 556a BGB — Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten (BGB) ↗
§ 556a BGB: Umlageschlüssel für Betriebskosten (Fläche, Personen oder Verbrauch)
Gültig ab: 1. 9. 2001
Betriebskosten-Erhöhung der Pauschale 2026 — § 560 BGB
§ 560 BGB: Betriebskosten-Pauschale anpassen 2026
§ 560 BGB regelt die Anpassung der Betriebskostenpauschalebei veränderten Betriebskosten. Im Gegensatz zur Betriebskostenvorauszahlung (mit Jahresabrechnung) wird bei der Pauschale kein Ausgleich vorgenommen — sie wird stattdessen durch Erklärung des Vermieters angepasst.
Voraussetzungen und Verfahren
Eine Erhöhung setzt eine tatsächliche Kostensteigerung voraus. Der Vermieter muss in Textform erklären, wie sich die Kosten erhöht haben. Die neue Pauschale gilt ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang. Nicht ausreichend ist eine bloße Behauptung gestiegener Kosten ohne Nachweis.
Pflicht zur Absenkung bei gesunkenen Kosten
Oft wird übersehen: § 560 Abs. 1 BGB gilt auch bei Kostensenkungen. Der Vermieter ist verpflichtet, die Pauschale zu reduzieren, wenn die Betriebskosten dauerhaft gesunken sind. Der Mieter kann eine solche Absenkung verlangen.
Häufige Fragen zur Betriebskosten-Pauschale § 560 BGB
Wann kann der Vermieter die Betriebskostenpauschale erhöhen?
§ 560 Abs. 1 BGB erlaubt die Erhöhung der Pauschale, wenn sich die tatsächlichen Betriebskosten erhöht haben. Die Erhöhung darf nur in Höhe des Anstiegs erfolgen, der seit dem Abschluss des Mietvertrags oder seit der letzten Anpassung eingetreten ist. Voraussetzung ist, dass eine Betriebskostenpauschale (und keine Vorauszahlung) vereinbart wurde.
Wie muss der Vermieter die Erhöhung erklären?
Nach § 560 Abs. 2 BGB muss der Vermieter die Erhöhung in Textform (schriftlich) erklären und die eingetretene Kostensteigerung nachvollziehbar begründen. Eine bloße Behauptung reicht nicht aus — der Vermieter muss die gestiegenen Kosten belegen. Die Erhöhungserklärung wirkt ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang beim Mieter.
Gilt § 560 BGB auch für Betriebskostenvorauszahlungen?
Nein. § 560 BGB gilt nur für die Betriebskostenpauschale (Fixbetrag ohne spätere Abrechnung). Für Betriebskostenvorauszahlungen gilt § 556b BGB — dort erfolgt die Anpassung über die Jahresabrechnung. Bei Vorauszahlungen kann der Vermieter nach § 560 Abs. 4 BGB eine angemessene Anpassung verlangen, wenn sich die tatsächlichen Kosten erheblich von den Vorauszahlungen unterscheiden.
Kann der Vermieter auch die Pauschale absenken?
Ja. § 560 Abs. 1 BGB sieht auch eine Absenkung der Pauschale vor, wenn die Betriebskosten gesunken sind. Diese Pflicht des Vermieters ist oft weniger bekannt: Bei gesunkenen Kosten (z.B. günstigere Energie, Personalwechsel) muss er die Pauschale entsprechend reduzieren. Der Mieter kann die Absenkung verlangen.
Wie unterscheidet sich die Betriebskostenpauschale von der Vorauszahlung?
Bei der Betriebskostenpauschale (§ 556 Abs. 2 BGB) ist der vereinbarte Betrag endgültig — es gibt keine Jahresabrechnung und kein Nachzahlungs- oder Erstattungsanspruch. Bei Vorauszahlungen (§ 556 Abs. 2 Alt. 2 BGB) muss der Vermieter jährlich abrechnen (§ 556 Abs. 3 BGB), und Nachzahlungen/Guthaben werden ausgeglichen.