Berechnen Sie die zulässige Mieterhöhung bei einem Indexmietvertrag anhand des aktuellen Verbraucherpreisindex (VPI). Ermitteln Sie die neue Nettokaltmiete, den Erhöhungsbetrag und die prozentuale Veränderung seit Vertragsabschluss — rechtssicher nach BGB § 557b.
Indexmiete-Rechner
Mieterhöhung nach Verbraucherpreisindex berechnen — BGB § 557b
Rechtsgrundlage
- § 557b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ↗
Indexmiete — Koppelung der Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts
Gültig ab: 1. 9. 2001
- § 559 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ↗
Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen — bei Indexmiete ausgeschlossen (§ 557b Abs. 4 BGB)
Gültig ab: 1. 9. 2001
Kurz zum Thema: Indexmiete und VPI-Anpassung
Die Indexmiete ist eine besondere Form der Mietpreisvereinbarung, bei der die monatliche Nettokaltmiete nicht durch freie Verhandlung, sondern automatisch an die Preisentwicklung in Deutschland gekoppelt wird. Rechtsgrundlage ist § 557b BGB. Vermieter und Mieter vereinbaren zu Beginn des Mietverhältnisses, dass künftige Mietanpassungen ausschließlich anhand des vom Statistischen Bundesamt (Destatis) monatlich veröffentlichten Verbraucherpreisindex (VPI) erfolgen.
Wie funktioniert die Berechnung?
Die neue Miete ergibt sich aus dem Verhältnis des aktuellen VPI zum VPI zum Zeitpunkt der letzten Anpassung (bzw. bei Ersterhöhung: zum VPI bei Vertragsabschluss). Die Formel lautet: Neue Miete = Aktuelle Miete × (VPI aktuell / VPI letzter Anpassung). Der Erhöhungsbetrag ergibt sich als Differenz zwischen neuer und bisheriger Miete. Der Vermieter muss die Anpassung schriftlich mitteilen und dabei sowohl den aktuellen VPI als auch den Referenz-VPI angeben. Die Erhöhung tritt frühestens 3 Monate nach Eingang des Erhöhungsschreibens in Kraft (§ 557b Abs. 3 BGB).
Vorteile und Besonderheiten
Für Vermieter bietet die Indexmiete den Vorteil, dass keine aufwändige Marktrecherche oder Mietspiegelprüfung erforderlich ist. Modernisierungsumlagen nach § 559 BGB sind bei Indexmietverträgen hingegen ausgeschlossen — der Vermieter kann also Kosten für energetische Sanierungen nicht zusätzlich auf den Mieter umlegen. Für Mieter bedeutet die Indexmiete mehr Planungssicherheit: Die Miete kann nur dann steigen, wenn die Lebenshaltungskosten insgesamt steigen. In Phasen niedriger Inflation steigt die Miete langsamer als bei Vergleichsmietanpassungen.
VPI — Verbraucherpreisindex Destatis
Der VPI misst die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die private Haushalte in Deutschland kaufen. Er wird vom Statistischen Bundesamt monatlich veröffentlicht und dient als Inflationsindikator. Basis ist seit 2020 der Wert 100. Im Zeitraum 2021–2023 stieg der VPI durch hohe Energiepreise stark an, was zu deutlichen Mieterhöhungen bei Indexmietverträgen führte. Vermieter und Mieter können auf Destatis.de den jeweils aktuellen VPI kostenlos abrufen. Für die Indexmietenberechnung ist stets der VPI für Deutschland (Gesamtindex) maßgeblich.
Abgrenzung zur Staffelmiete
Neben der Indexmiete kennt das BGB auch die Staffelmiete (§ 557a BGB), bei der die zukünftigen Mieterhöhungen bereits im Vertrag festgelegt werden. Im Unterschied zur Indexmiete sind bei der Staffelmiete die genauen Beträge oder Prozentsätze schon bei Vertragsabschluss bekannt. Beide Formen schließen sich gegenseitig aus — ein Vertrag kann nicht gleichzeitig Staffel- und Indexmiete enthalten. Die Wahl hängt von den wirtschaftlichen Erwartungen und der Risikobereitschaft beider Parteien ab.
Häufig gestellte Fragen zur Indexmiete
Was ist eine Indexmiete?
Bei einer Indexmiete (BGB § 557b) ist die Mietentwicklung an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts gekoppelt. Steigt der VPI, darf der Vermieter die Miete entsprechend erhöhen — ohne die sonst übliche Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren.
Wie oft darf der Vermieter die Indexmiete erhöhen?
Der Vermieter darf die Mieterhöhung frühestens einmal pro Jahr geltend machen. Zwischen zwei Erhöhungsschreiben müssen mindestens 12 Monate liegen. Die Erhöhung wirkt erst frühestens 3 Monate nach der schriftlichen Ankündigung (§ 557b Abs. 3 BGB).
Gilt die Mietpreisbremse bei Indexmieten?
Bei der Neuvermietung einer Wohnung in einem Mietpreisbremsengebiet gilt die Mietpreisbremse zunächst auch für Indexmietverträge. Die vereinbarte Anfangsmiete muss dann innerhalb der gesetzlichen Grenzen liegen. Die späteren VPI-Anpassungen sind davon nicht mehr berührt.
Wo finde ich den aktuellen VPI?
Der aktuelle Verbraucherpreisindex (VPI) wird monatlich vom Statistischen Bundesamt (Destatis) veröffentlicht. Er ist kostenlos abrufbar unter destatis.de → Preise → Verbraucherpreisindex. Relevant ist der VPI für Deutschland, Basis 2020 = 100.
Kann der Vermieter auch eine Modernisierungsumlage bei Indexmiete verlangen?
Nein. Bei einem Indexmietvertrag ist eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB ausgeschlossen (§ 557b Abs. 4 BGB). Der Vermieter kann nur über die VPI-Anpassung die Miete erhöhen.
Was passiert bei einem Rückgang des VPI?
Sinkt der Verbraucherpreisindex, kann auch die Miete entsprechend sinken. Der Mieter hat dann einen Anspruch auf Mietminderung. In der Praxis kam dies historisch selten vor, ist aber rechtlich möglich.