Sanierungskosten-Rechner 2026

Wer eine Immobilie saniert, steht vor komplexen steuerlichen Fragen: Können die Kosten sofort abgesetzt werden, oder müssen sie über Jahrzehnte abgeschrieben werden? Greift die staatliche Förderung nach § 35c EStG? Und welche KfW-Zuschüsse sind realistisch? Der Sanierungskosten-Rechner gibt Ihnen eine erste Orientierung.

Die 15%-Grenze — anschaffungsnaher Herstellungsaufwand

Die wichtigste steuerliche Weichenstellung bei Sanierungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf ist die 15%-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Übersteigen Instandhaltungs- und Sanierungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb 15% des Kaufpreises (ohne Umsatzsteuer), werden sie steuerlich als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt. Das bedeutet: Keine sofortige Vollabsetzung als Werbungskosten, sondern nur Abschreibung über die Nutzungsdauer des Gebäudes — in der Regel 50 Jahre bei Wohngebäuden (2% AfA). Diese Regelung gilt unabhängig davon, ob die Immobilie vermietet oder selbst genutzt wird.

§ 35c EStG — Steuerermäßigung für energetische Sanierungen

Seit 2020 bietet § 35c EStG eine attraktive Förderung für energetische Sanierungen an selbst genutzten Wohngebäuden in Deutschland, die älter als 10 Jahre sind. Die Steuer­ermäßigung beträgt 20% der Sanierungskosten (maximal 200.000 € je Objekt), verteilt auf drei Jahre: Im ersten und zweiten Jahr je 7%, im dritten Jahr 6%. Die direkte Steuerermäßigung — also eine Minderung der Steuerlast Euro für Euro — macht § 35c EStG besonders wertvoll. Begünstigte Maßnahmen umfassen Wärmedämmung von Wänden, Dach und Geschossdecken, den Austausch von Fenstern und Außentüren sowie die Modernisierung der Heizungsanlage. Voraussetzung ist, dass ein zugelassener Fachbetrieb die Arbeiten ausführt und eine amtliche Bescheinigung ausstellt.

KfW-Förderung über das BEG

Parallel zur steuerlichen Förderung gibt es die KfW-Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Für Einzelmaßnahmen (BEG EM) werden Zuschüsse von typischerweise 15% der förderfähigen Kosten gewährt, bei Nutzung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) erhöht sich der Zuschuss um weitere 5 Prozentpunkte. Die Förderung kann mit § 35c EStG kombiniert werden, wobei die Bemessungsgrundlage für § 35c EStG um den erhaltenen Zuschuss zu mindern ist. Wichtig: Die KfW-Förderprogramme werden regelmäßig angepasst; die hier gezeigte 15%-Schätzung ist ein Richtwert auf Basis aktueller BEG EM-Konditionen.

Praxisbeispiel: Sanierung für 50.000 €

Bei einem Kaufpreis von 250.000 € liegt die 15%-Grenze bei 37.500 €. Sanierungskosten von 50.000 € übersteigen diese Grenze — es droht Aktivierungspflicht. Gleichzeitig winken bei energetischer Sanierung 10.000 € Steuerersparnis (20% von 50.000 €) plus rund 7.500 € KfW-Zuschuss (15%). Die realen Netto-Kosten sinken damit von 50.000 € auf rund 32.500 €. Eine sorgfältige Planung — idealerweise mit Steuerberater und Energieberater — lohnt sich.