Berechnen Sie den Einheitswert im Sachwertverfahren nach den Wertverhältnissen des Jahres 1964 gemäß BewG 90. DV. Der Einheitswert ergibt sich aus der Summe von Bodenwert und altersbereinigtem Gebäudewert, multipliziert mit dem Wertkorrekturfaktor. Der Steuermessbetrag (3,5 ‰) ist die Basis für die Grundsteuerberechnung bei Altliegenschaften.
Rechtsgrundlage
- § 1 BewG 90. DV (Sachwertverfahren 1964) (BewG_90DV) ↗
Sachwertverfahren nach Wertverhältnissen 1964 — historische Bewertungsgrundlage
Gültig ab: 1. 1. 1964
- § 83 Bewertungsgesetz (BewG) (BewG) ↗
Sachwertverfahren — Gebäudewert nach Wertverhältnissen 1964
Gültig ab: 1. 1. 1991
Einheitswert Sachwertverfahren 1964 — Historische Bewertung nach BewG 90. DV
Das Sachwertverfahren nach Wertverhältnissen 1964 ist ein historisches steuerliches Bewertungsverfahren für bebaute Grundstücke in Deutschland. Es bildet die Grundlage für die Einheitswertfeststellung von Altliegenschaften in den alten Bundesländern und basiert auf der 90. Durchführungsverordnung zum Bewertungsgesetz (BewG 90. DV). Das Verfahren addiert Boden- und Gebäudewert, bereinigt um Altersabschläge, und multipliziert das Ergebnis mit einem lageabhängigen Korrekturfaktor.
Rechtliche Grundlagen: BewG 90. DV und § 83 BewG
Die rechtliche Basis bilden § 83 BewG (Sachwertverfahren) sowie die 90. Durchführungsverordnung (BewG 90. DV), die die konkreten Bewertungsregeln nach Wertverhältnissen des Jahres 1964 festlegt. Das Sachwertverfahren wird bei eigengenutzten Wohngebäuden und sonstigen Gebäuden angewendet, bei denen kein Mietertrag für ein Ertragswertverfahren vorliegt. Die Unterscheidung zwischen Sachwert- und Ertragswertverfahren ist in §§ 76–91 BewG geregelt.
Berechnungsschritte im Überblick
Die Berechnung erfolgt in drei Schritten: Zunächst wird der Gebäudewert nach Altersabschlag ermittelt (Bauwert × (1 − Altersabschlag / 100)). Dann wird der Einheitswert als Summe von Bodenwert und altersbereinigtem Gebäudewert, multipliziert mit dem Wertkorrekturfaktor, berechnet. Abschließend ergibt sich der Steuermessbetrag durch Multiplikation des Einheitswerts mit 3,5 ‰.
Altersabschlag: Wertminderung durch Alter
Der Altersabschlag berücksichtigt die wirtschaftliche Wertminderung des Gebäudes durch Alter und Abnutzung. Er wird auf den Gebäude-Sachwert angerechnet und richtet sich nach dem Baujahr, der Gebäudeart und der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer. Nach den Einheitswertrichtlinien gelten gestaffelte Abschlagsätze, die für ältere Gebäude bis zu 40 % betragen können. Wesentliche Renovierungen können den Altersabschlag reduzieren.
Wertkorrekturfaktor: Markt- und Lageanpassung
Der Wertkorrekturfaktor passt den rechnerischen Sachwert an die tatsächlichen örtlichen Marktgegebenheiten an. In gefragten Lagen mit hoher Nachfrage können Faktoren über 1,0 gerechtfertigt sein, während strukturschwache Regionen Faktoren unter 1,0 aufweisen. Der Standard-Korrekturfaktor von 1,0 wird verwendet, wenn keine besonderen Marktkorrekturumstände vorliegen.
Steuermessbetrag und Grundsteuer-Altrecht
Der aus dem Einheitswert abgeleitete Steuermessbetrag (Einheitswert × 3,5 ‰) ist die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer nach Altrecht. Die tatsächliche Grundsteuer ergibt sich erst durch Multiplikation mit dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde. Da Hebesätze stark variieren (z. B. Frankfurt 500 %, Leipzig 650 %, Grundsteuerreform-Übergangsfälle), ist der Steuermessbetrag der entscheidende bundeseinheitliche Vergleichswert.
Relevanz nach der Grundsteuerreform 2025
Seit dem 1. Januar 2025 gilt für die laufende Grundsteuerberechnung das reformierte Grundsteuerrecht (GrStG). Das historische Sachwertverfahren nach Wertverhältnissen 1964 bleibt jedoch für Übergangssachverhalte bedeutsam: laufende Einspruchs- und Klageverfahren gegen alte Einheitswertbescheide, Erbschaftsteuerbewertungen für Erbfälle mit Stichtag vor 2025, sowie spezialgesetzliche Verweisungen auf das BewG-Altrecht in Fachgesetzen.
Häufige Fragen zum Einheitswert Sachwertverfahren 1964
Was ist das Sachwertverfahren nach Wertverhältnissen 1964?
Das Sachwertverfahren nach BewG 90. DV ist ein historisches Bewertungsverfahren für Gebäude und Grundstücke, das auf den Wertverhältnissen des Jahres 1964 basiert. Es addiert Bodenwert und Gebäudewert (vermindert um einen Altersabschlag) und multipliziert das Ergebnis mit einem Wertkorrekturfaktor. Das Verfahren wird für die Einheitswertfeststellung von Altliegenschaften in den alten Bundesländern eingesetzt.
Wie wird der Altersabschlag berechnet?
Der Altersabschlag berücksichtigt die wirtschaftliche Wertminderung eines Gebäudes durch Alter und Abnutzung. Er wird als Prozentsatz des Gebäude-Sachwerts festgelegt und richtet sich nach dem Alter des Gebäudes sowie seiner wirtschaftlichen Restnutzungsdauer. Typische Werte liegen zwischen 10 % und 40 %. Der Altersabschlag ist im Sachwertverfahren nach BewG 90. DV in Abschnitt 56 ff. der Richtlinien geregelt.
Was ist der Wertkorrekturfaktor?
Der Wertkorrekturfaktor passt den rechnerischen Sachwert an die tatsächlichen Marktgegebenheiten an. Er berücksichtigt die Lage des Grundstücks, die regionale Nachfrage und sonstige wertbeeinflussende Faktoren. Bei einem Faktor von 1,0 wird der reine Sachwert ohne Korrektur verwendet. Lagevorteile können Faktoren > 1,0 rechtfertigen, Lagenachteile Faktoren < 1,0.
Wofür wird der Steuermessbetrag benötigt?
Der Steuermessbetrag ergibt sich aus dem Einheitswert multipliziert mit der Steuermesszahl von 3,5 ‰. Er ist die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer: Grundsteuer = Steuermessbetrag × kommunaler Hebesatz. Der Hebesatz variiert je nach Gemeinde erheblich (oft zwischen 200 % und über 900 %), weshalb die tatsächliche Grundsteuerlast stark vom Standort abhängt.
Gilt das Sachwertverfahren 1964 noch nach der Grundsteuerreform?
Seit der Grundsteuerreform zum 1. Januar 2025 wird die laufende Grundsteuer nicht mehr nach dem alten Einheitswertverfahren berechnet. Das Sachwertverfahren nach Wertverhältnissen 1964 (BewG 90. DV) ist jedoch für bestimmte Übergangsfälle, laufende Bewertungsverfahren und Altfeststellungen weiterhin relevant. Insbesondere für Erbschaftsteuer-Bewertungen und anhängige Einspruchsverfahren kann die historische Bewertung nach wie vor angewendet werden.
Wie unterscheidet sich das Sachwertverfahren vom Ertragswertverfahren?
Das Sachwertverfahren (§§ 83 ff. BewG) ermittelt den Wert eines Gebäudes anhand der Herstellungskosten abzüglich Altersabschlag. Es wird typischerweise für eigengenutzte Wohngebäude verwendet, bei denen kein Mietertrag vorliegt. Das Ertragswertverfahren (§§ 78 ff. BewG) hingegen kapitalisiert den erzielbaren Jahresmietertrag. Bei vermieteten Grundstücken ist regelmäßig das Ertragswertverfahren anzuwenden.