Berechnen Sie die degressive Gebäude-AfA 5 % nach § 7 Abs. 5a EStG: Neubau/Kauf ab 01.10.2023 — Vergleich mit linearer AfA 2 %/3 % und Sonder-AfA § 7b EStG.
Rechtsgrundlage
- § 7 Abs. 5a EStG — Degressive Gebäude-AfA 5 % (n.F.) (EStG) ↗
§ 7 Abs. 5a EStG (n.F., eingeführt durch WoFöG 2023): Degressive AfA 5 % p.a. vom Restbuchwert für Wohngebäude, Baubeginn oder Anschaffung ab 01.10.2023
Gültig ab: 1. 10. 2023
- § 7 Abs. 4 EStG — Lineare Gebäude-AfA (EStG) ↗
§ 7 Abs. 4 EStG: Lineare AfA 2 % (Wohngebäude bis 2022) oder 3 % (Neubau ab 2023, § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2b EStG)
Gültig ab: 1. 1. 2023
- § 7b EStG — Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen (EStG) ↗
§ 7b EStG: 5 % Sonder-AfA p.a. für 4 Jahre = 20 % Sonderabschreibung für neuen Mietwohnungsneubau (Baukosten ≤ 5.200 €/qm)
Gültig ab: 1. 1. 2023
Degressive Gebäude-AfA § 7 Abs. 5a EStG n.F. — Neuregelung 2023/2026
§ 7 Abs. 5a EStG — Neue degressive Gebäude-AfA 5 % ab 2023
Mit dem Wachstumschancengesetz 2024 wurde die degressive Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 5a EStG neu eingeführt. Sie erlaubt für neue Wohngebäude, die ab dem 1. Oktober 2023 gebaut oder erworben werden, eine Abschreibung von 5 % p.a. vom jeweiligen Restbuchwert — ähnlich der bekannten degressiven AfA bei beweglichen Wirtschaftsgütern.
Überblick der AfA-Methoden für Gebäude 2026
Für Wohngebäude stehen folgende AfA-Methoden zur Verfügung:
- Lineare AfA 2 % (§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2a): Wohngebäude, Baubeginn bis 31.12.2022 — Nutzungsdauer 50 Jahre
- Lineare AfA 3 % (§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2b): Neue Wohngebäude, Baubeginn ab 01.01.2023 — Nutzungsdauer 33 Jahre
- Degressive AfA 5 % (§ 7 Abs. 5a): Wohngebäude, Baubeginn oder Anschaffung ab 01.10.2023 — vom Restwert
- Sonder-AfA 5 % × 4 Jahre (§ 7b): Neue Mietwohngebäude bis 5.200 €/qm Baukosten — 20 % Sonderabschreibung
Steuerliche Wirkung der degressiven AfA
Bei einem Gebäude mit Anschaffungskosten von 500.000 € (ohne Grundstück) und 5 % degressiver AfA ergibt sich im 1. Jahr eine Abschreibung von 25.000 €, im 2. Jahr 23.750 €, im 3. Jahr 22.563 € usw. Im Vergleich zur linearen 3 %-AfA (15.000 €/Jahr) ist die degressive AfA in den frühen Jahren deutlich höher — was den Barwert der Steuerersparnisse erhöht.
Wechsel zur linearen AfA
Ein Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist steuerlich möglich (§ 7 Abs. 5a Satz 2 EStG). Dieser Wechsel ist sinnvoll, wenn die lineare AfA des Restbuchwerts höher ist als die degressive 5 %. Bei einem Restbuchwert von 200.000 € und 50 verbleibenden Nutzungsjahren beträgt die lineare AfA 4.000 €/Jahr, die degressive 10.000 €/Jahr — wechseln lohnt sich also erst bei sehr geringem Restbuchwert.
Häufige Fragen zur degressiven Gebäude-AfA § 7 EStG
Was ist die neue degressive Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 5a EStG?
Die degressive Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 5a EStG (n.F.) wurde durch das Wachstumschancengesetz 2024 eingeführt. Sie beträgt 5 % p.a. vom jeweiligen Restbuchwert des Gebäudes und gilt für neue Wohngebäude, deren Baubeginn oder Anschaffung nach dem 30. September 2023 liegt. Der Vorteil gegenüber der linearen AfA: In den ersten Jahren höhere Abschreibungen, was Steuerstundungseffekte erzeugt.
Was ist der Unterschied zwischen linearer und degressiver Gebäude-AfA?
Bei der linearen AfA wird jedes Jahr der gleiche Betrag abgeschrieben (z.B. 2 % von 500.000 € = 10.000 €/Jahr). Bei der degressiven AfA wird der Prozentsatz auf den Restwert angewendet, so dass der absolute Betrag jedes Jahr sinkt (5 % von 500.000 € = 25.000 € im 1. Jahr; im 2. Jahr 5 % von 475.000 € = 23.750 €). Über die gesamte Nutzungsdauer sind die kumulierten Abschreibungen gleich, aber zeitlich unterschiedlich verteilt.
Kann ich die degressive Gebäude-AfA mit der linearen kombinieren?
Ein Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist möglich (§ 7 Abs. 5a Satz 2 EStG), aber nicht zurück. Bei sinkenden Restbuchwerten kann es steuerlich sinnvoll sein, auf lineare AfA zu wechseln, sobald die lineare AfA des Restbuchwerts höher wäre als die degressive 5 %. Für die umgekehrte Richtung (von linear zu degressiv) gibt es keine gesetzliche Grundlage.
Was ist die Sonder-AfA nach § 7b EStG?
Die Sonder-AfA nach § 7b EStG ermöglicht für neue Mietwohngebäude eine Sonderabschreibung von 5 % p.a. für vier Jahre (= 20 % gesamt). Sie gilt zusätzlich zur linearen AfA nach § 7 Abs. 4 EStG und ist auf Gebäude beschränkt, deren Anschaffungs- oder Herstellungskosten 5.200 €/qm nicht übersteigen. Der Erstbezug muss innerhalb von sechs Monaten nach Fertigstellung erfolgen.
Ab welchem Datum gilt die neue degressive Gebäude-AfA?
Die degressive Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 5a EStG gilt für Wohngebäude, bei denen der Baubeginn nach dem 30. September 2023 liegt oder das Gebäude nach diesem Datum angeschafft wird. Bei Neubauvorhaben mit Baubeginn vor diesem Stichtag gilt die degressive AfA also nicht — hier bleibt es bei der linearen AfA 2 % (alte Gebäude) oder 3 % (neue Gebäude ab 2023).
Gilt die degressive Gebäude-AfA auch für Gewerbeimmobilien?
Nein — die degressive Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 5a EStG (n.F.) gilt ausdrücklich nur für Gebäude, die Wohnzwecken dienen. Für Gewerbeimmobilien (Büros, Läden, Hallen) gilt weiterhin die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG — für Gebäude, bei denen Baubeginn nach 2023 liegt, können 3 % angesetzt werden (§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 EStG für Betriebsgebäude oder § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2b für neue Wohngebäude).