Kalkulačka dane z predaja nehnuteľnosti na Slovensku 2026. Oslobodenie po 5 rokoch vlastníctva — §9 ods. 1 písm. a) zákon 595/2003 Z.z.
Daň z predaja nehnuteľnosti 2026 (SK)
§9 ods. 1 písm. a) zákon 595/2003 Z.z. — oslobodenie po 5 rokoch
Právny základ
- § 9 ods. 1 písm. a) zákon o dani z príjmov (595/2003 Z.z.) ↗
Oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľnosti po 5 rokoch vlastníctva
Účinné od: 1. 1. 2026
- § 8 ods. 1 písm. b) zákon o dani z príjmov (595/2003 Z.z.) ↗
Ostatné príjmy — predaj nehnuteľnosti (ak nie je oslobodený)
Účinné od: 1. 1. 2026
- § 15 ods. 1 zákon o dani z príjmov (595/2003 Z.z.) ↗
Sadzby dane: 19%/25%/30%/35% — progresívne pásma
Účinné od: 1. 1. 2026
Stručne k téme: Daň z predaja nehnuteľnosti na Slovensku 2026
Pri predaji nehnuteľnosti na Slovensku je kľúčovým faktorom dĺžka vlastníctva. Zákon č. 595/2003 Z.z. stanovuje v §9 ods. 1 písm. a) podmienku: príjem je oslobodený, ak od nadobudnutia nehnuteľnosti do jej predaja uplynie aspoň 5 rokov. Toto pravidlo platí pre všetky nehnuteľnosti — byty, domy, pozemky aj nebytové priestory.
Výpočet zdaniteľného príjmu
Ak podmienka 5 rokov nie je splnená, zdaniteľný príjem = predajná cena − nadobúdacia cena − preukázateľné náklady. Medzi náklady patria: notárske poplatky, odmena realitnej kancelárie, kolky a poplatky na katastrálnom úrade, náklady na technické zhodnotenie nehnuteľnosti. Základ dane sa zdaní progresívnou sadzbou 19–35 % (§15 zák. 595/2003).
Bez odvodov na SP a ZP
Z príjmu z predaja nehnuteľnosti sa neplatia odvody na sociálne ani zdravotné poistenie. Daňové priznanie sa podáva typ B do 31. marca roku nasledujúceho po predaji (resp. do 30. júna ak si požiadate o predĺženie).
SK vs CZ — rozdiel v podmienkach
Na Slovensku platí jednotná podmienka 5 rokov pre všetky nehnuteľnosti. V Česku je to komplexnejšie — 5 rokov pre investičné nehnuteľnosti, ale len 2 roky trvalého pobytu pre primárne bývanie. Na SK neexistuje skrátená podmienka pre bývanie.
Časté otázky
Kedy je predaj nehnuteľnosti oslobodený od dane na Slovensku?
Podľa §9 ods. 1 písm. a) zákona č. 595/2003 Z.z. je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane, ak uplynulo aspoň 5 rokov od jej nadobudnutia (kúpa, dedenie, dar). Napríklad ak ste kúpili byt v roku 2018 a predáte ho v roku 2024 alebo neskôr, daň neplatíte. Podmienka 5 rokov platí pre všetky typy nehnuteľností na SK.
Ako sa počíta základ dane z predaja nehnuteľnosti?
Základ dane = predajná cena − nadobúdacia cena − preukázateľné náklady (notár, maklér, rekonštrukcia). Ak ste nehnuteľnosť zdedili, nadobúdacou cenou je znaleckým posudkom určená hodnota v čase nadobudnutia. Ak bol nadobúdací výdavok vyšší ako predajná cena, nevzniká zdaniteľný príjem (strata z predaja nehnuteľnosti nie je daňovo uznaná).
Čo ak predám nehnuteľnosť pred uplynutím 5 rokov?
Príjem z predaja sa zahrnie do daňového priznania ako ostatný príjem (§8 ods. 1 písm. b)). Základ dane (predajná cena − nadobúdacia cena − náklady) sa zdaní progresívnou sadzbou 19–35 % podľa §15 zákona 595/2003. Z predaja nehnuteľnosti sa neplatia odvody na sociálne a zdravotné poistenie.
Ako sa určuje rok nadobudnutia pri dedení alebo darovaní?
Pri dedení sa za rok nadobudnutia považuje rok, kedy nadobúdateľ zdedil nehnuteľnosť (smrť poručiteľa). Pri darovaní je to rok uzavretia darovacej zmluvy. Ak ste nehnuteľnosť nadobudli pri vysporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM), za rok nadobudnutia sa považuje rok pôvodného nadobudnutia do BSM.
Platím daň z predaja nehnuteľnosti, ak to bol môj primárny byt?
Na Slovensku podmienka 5 rokov vlastníctva platí rovnako pre všetky typy nehnuteľností — vrátane primárneho bytu. Toto je rozdiel oproti Česku, kde existuje skrátená podmienka 2 roky trvalého pobytu. Na SK neexistuje osobitné oslobodenie pre bývanie — vždy musia uplynúť 5 rokov od nadobudnutia.