Vypočítajte daňové zaťaženie pri prenájme nehnuteľnosti prostredníctvom s.r.o. Kalkulačka zohľadňuje daň z príjmov PO (10 % alebo 21 %), daňové odpisy a zrážkovú daň z dividend (7 %) podľa zákona č. 595/2003 Z.z. pre rok 2026.
Daň z prenájmu cez s.r.o. SK 2026
§ 17, § 22, § 15 zák. 595/2003 Z.z. — daň PO 10%/21% + dividendy 7%
Právny základ
- § 17 Základ dane právnickej osoby — príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (595/2003 Z.z.) ↗
Účinné od: 1. 1. 2026
- § 22 Daňové odpisy hmotného majetku (595/2003 Z.z.) ↗
Účinné od: 1. 1. 2026
- § 15 Sadzby dane z príjmov právnickej osoby (595/2003 Z.z.) ↗
Účinné od: 1. 1. 2026
- § 43 Zrážková daň z dividend — 7 % (595/2003 Z.z.) ↗
Účinné od: 1. 1. 2026
Stručne k téme
Prenájom nehnuteľnosti prostredníctvom spoločnosti s ručením obmedzeným (s.r.o.) je na Slovensku čoraz populárnejšou formou realitného investovania. Na rozdiel od fyzickej osoby má s.r.o. ako právnická osoba odlišné daňové pravidlá — základ dane je vypočítaný ako príjem z nájmu mínus zákonné výdavky (odpisy, opravy, správa), a na zvyšok sa uplatní sadzba dane z príjmov právnickej osoby.
Sadzby dane z príjmov PO v roku 2026
Zákon č. 595/2003 Z.z. v § 15 stanovuje dve sadzby pre rok 2026: 10 % pre PO s celkovými zdaniteľnými príjmami do €100 000a 21 % pre ostatné PO. Táto hranica sa posudzuje za celé zdaňovacie obdobie, nie len za príjmy z prenájmu. Ak má s.r.o. okrem prenájmu aj iné príjmy, môže prekročiť hranicu €100 000 a dostať sa do vyššej sadzby.
Základ dane a daňové výdavky
Základom dane z prenájmu nehnuteľnosti je príjem z nájmu znížený o daňové výdavky (§ 17 zák. 595/2003). Daňovými výdavkami sú najmä: daňové odpisynehnuteľnosti (budovy v odpisovej skupiny 6 — 40 rokov, teda 2,5 %/rok zo vstupnej ceny), výdavky na opravy a údržbu, poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti a správcovské poplatky.
Dividendy a zrážková daň 7 %
Po zdanení zisku daňou z príjmov PO môže s.r.o. rozdeliť čistý zisk spoločníkom formou podielu na zisku (dividendy). Dividenda vyplatená fyzickej osobe podlieha 7 % zrážkovej dani podľa § 43 ods. 1 písm. e) zák. 595/2003 Z.z. Táto daň je konečná — spoločník ju neuvádza v daňovom priznaní. Ak s.r.o. zisk nevyplácí a reinvestuje ho, zrážková daň sa neplatí.
Porovnanie s prenájmom ako fyzická osoba
Fyzická osoba platí daň z príjmov z prenájmu (§ 6 ods. 3 zák. 595/2003) v sadzbe 19 % (základ do €41 445,46) alebo 25 % (nad túto hranicu). Nezdaniteľná časť základu dane pre fyzickú osobu sa nevzťahuje na príjmy z prenájmu. Výdavky možno uplatniť paušálne (60 %, max. €20 000/rok) alebo preukázateľne. Pre väčšinu investorov s vyššími príjmami je s.r.o. pri sadzbe 10 % výhodnejšia, avšak treba zohľadniť administratívnu náročnosť vedenia s.r.o. a povinné výdavky (účtovníctvo, odvody).
Časté otázky
Oplatí sa prenajímať nehnuteľnosť cez s.r.o.?
Závisí to od výšky príjmov a toho, či plánujete vyplácať dividendy. Pri nízkych príjmoch (do €100 000 obratu s.r.o.) je sadzba dane len 10 %, čo je menej než štandardná sadzba dane fyzickej osoby (19 %/25 %). Výhodou s.r.o. je aj možnosť uplatniť odpisy, opravy a iné výdavky. Nevýhodou je, že ak chcete peniaze "vybrať" na súkromné účely, zaplatíte ešte 7 % zrážkovú daň z dividend.
Aká je daň z prenájmu cez s.r.o.?
S.r.o. platí daň z príjmov právnickej osoby — buď 10 % (ak celkový obrat do €100 000) alebo 21 % (nad €100 000). Základ dane sa vypočíta ako ročné nájomné mínus daňové odpisy nehnuteľnosti mínus ostatné preukázateľné výdavky (§ 17 zák. 595/2003). Na dividendy vyplatené spoločníkovi sa navyše účtuje 7 % zrážková daň (§ 43 zák. 595/2003).
Môže s.r.o. uplatniť odpisy z prenajímanej nehnuteľnosti?
Áno. Prenajímaná nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku s.r.o. sa odpisuje podľa odpisového plánu (§ 22 zák. 595/2003). Budovy sú zaradené do odpisovej skupiny 6 s dobou odpisovania 40 rokov — ročný odpis tvorí 2,5 % zo vstupnej ceny. Odpisy znižujú základ dane a tým aj daňovú povinnosť s.r.o.
Ako sa zdaňujú dividendy zo zisku z prenájmu cez s.r.o.?
Podiel na zisku (dividenda) vyplatený spoločníkovi fyzickej osobe podlieha 7 % zrážkovej dani (§ 43 ods. 1 písm. e) zák. 595/2003 Z.z.). Daň zráža a odvádza s.r.o. — spoločník dostane čistú sumu po zrážke. Ak s.r.o. zisk reinvestuje (nevypláca dividendy), daň z dividend sa neplatí a celé zdanenie je len na úrovni PO (10 % alebo 21 %).
Kedy je výhodnejšie prenajímať cez firmu?
Prenájom cez s.r.o. je zvyčajne výhodnejší, keď: (1) ročný príjem z prenájmu presahuje €5 000 ročne (kde nezdaniteľné minimum fyzickej osoby stráca efekt), (2) nehnuteľnosť má vysokú obstarávaciu cenu a teda vysoké odpisy, ktoré podstatne znižujú základ dane, (3) zisk plánujete reinvestovať a nevyplácať dividendy, alebo (4) s.r.o. má nižší obrat a teda sadzbu 10 %. Fyzická osoba má výhodu pri príjmoch do €500/mesiac, kde platí paušálna daň.