Vypočítajte nové mesačné a ročné nájomné po dohodnutom zvýšení. Kalkulačka zobrazí absolútny mesačný nárast aj ročné zvýšenie nákladov na bývanie podľa § 696 Občianskeho zákonníka.
Zvýšenie nájomného SK 2026
§ 696 OZ č. 40/1964 Z.z. — zvýšenie nájomného dohodou
Právny základ
- § 696 Občiansky zákonník (40/1964 Zb.) ↗
Nájomné a jeho zvyšovanie — na základe dohody alebo osobitného predpisu
Účinné od: 1. 1. 2026
Stručne k téme: Zvyšovanie nájomného na Slovensku
Výška nájomného za byt a podmienky jeho zmeny sú na Slovensku od roku 2005 plne v rukách trhu a dohody medzi prenajímateľom a nájomníkom. Zákon č. 40/1964 Zb. (Občiansky zákonník) § 696 odkazuje na spôsob výpočtu a zvyšovania nájomného, pričom pre trhové nájomné neustanovuje zákonný strop.
Dobrovoľné vs. regulované nájomné
Väčšina bytov v SR je prenajímaná za trhové (zmluvné) nájomné, kde výšku určuje trh. Pre tieto byty neexistuje zákonný strop ročného zvýšenia nájomného. Regulované nájomné sa vzťahuje na obmedzenú skupinu starých bytov a sociálnych bytov, kde výšku nájomného určuje osobitná legislatíva samospráv alebo štátu.
Zmena výšky nájomného
Ak chce prenajímateľ zvýšiť nájomné, musí mať zmluvný základ: buď nájomná zmluva obsahuje doložku o pravidelnej indexácii (napr. o inflačný index HICP) alebo o práve na jednostranné zvýšenie za určitých podmienok, alebo sa prenajímateľ s nájomníkom dohodne na dodatku k nájomnej zmluve. Bez zmluvného základu musí prenajímateľ zohnať súhlas nájomníka.
Platby za plnenia spojené s nájmom
Okrem samotného nájomného platí nájomník zálohy na plnenia — teplo, teplú vodu, studenú vodu, odpad, výťah, upratovanie spoločných priestorov. Tieto zálohy sa raz ročne vyúčtúvajú porovnaním so skutočnými nákladmi. Výsledkom vyúčtovania je preplatok (vráti prenajímateľ) alebo nedoplatok (doplatí nájomník).
Časté otázky o zvyšovaní nájomného
Môže prenajímateľ zvýšiť nájomné jednostranne?
Podľa § 696 OZ môže prenajímateľ jednostranne zvýšiť nájomné len vtedy, ak mu to umožňuje nájomná zmluva alebo osobitný právny predpis. Ak zmluva jednostranné zvýšenie neupravuje, treba sa dohodnúť s nájomníkom. Slovensko nemá zákonom stanovený strop pre zvyšovanie trhového nájomného pri dobrovoľnom nájme.
Existuje zákonný strop pre zvyšovanie nájomného?
Pre trhové (zmluvné) nájomné v Slovenskej republike neexistuje zákonný strop ročného zvyšovania. Nájomné sa riadi trhom a dohodou zmluvných strán. Výnimkou sú regulované byty a sociálne byty, kde môžu platiť osobitné predpisy alebo podmienky zmluvy so samosprávou.
Čo musí obsahovať oznámenie o zvýšení nájomného?
Oznámenie o zvýšení nájomného by malo obsahovať: novú výšku nájomného, dôvod zvýšenia, dátum účinnosti zmeny a odkaz na príslušné ustanovenie zmluvy, ktoré zvýšenie umožňuje. Odporúčame zaslať oznámenie písomne s dostatočným predstihom — spravidla 1 mesiac vopred, ak to neurčuje zmluva inak.
Môže nájomník odmietnuť zvýšenie nájomného?
Ak zmluva jednostranné zvýšenie nájomného neumožňuje, nájomník nie je povinný so zvýšením súhlasiť. V takom prípade sa prenajímateľ môže pokúsiť uzavrieť dodatok k zmluve, alebo dať nájomníkovi výpoveď z nájmu z dôvodu odmietnutia zmeny podmienok, ak to zmluva alebo zákon umožňuje.
Platí nájomník zálohy na energie a ako sa vyúčtúvajú?
Zálohy na plnenia spojené s užívaním bytu (teplo, voda, odpad, výťah…) sa platia spolu s nájomným. Raz ročne prenajímateľ vyúčtuje skutočné náklady — ak zálohy boli vyššie, vráti preplatok; ak boli nižšie, nájomník doplatí rozdiel. Na vyúčtovanie platia vykonávacie predpisy.