Berechnen Sie den Grundbesitzwert Ihrer Eigentumswohnung oder Ihres Einfamilienhauses nach dem Vergleichswertverfahren (§ 182 BewG) — für Erbschaft- und Schenkungsteuer 2026.
Rechtsgrundlage
- § 182 Bewertungsgesetz (BewG) ↗
Vergleichswertverfahren — für Eigentumswohnungen und selbst genutztes Wohneigentum
Gültig ab: 1. 1. 2023
- § 177 Bewertungsgesetz (BewG) ↗
Grundbesitzwert — Bewertung für Erbschaft-/Schenkungsteuer
Gültig ab: 1. 1. 2023
Vergleichswertverfahren § 182 BewG — Erbschaft- und Schenkungsteuer
Das Vergleichswertverfahren nach § 182 BewG ist die vorrangige Bewertungsmethode für Eigentumswohnungen und selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser. Es basiert auf den tatsächlichen Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien in der gleichen Lage, die vom Gutachterausschuss ausgewertet wurden.
Vorrang des Vergleichswertverfahrens
§ 182 Abs. 1 BewG sieht eine klare Rangfolge vor: Wenn der Gutachterausschuss geeignete Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren veröffentlicht hat, ist das Vergleichswertverfahren zwingend anzuwenden. Erst wenn solche Daten fehlen, darf das Finanzamt auf das Sach- oder Ertragswertverfahren ausweichen.
Vergleichsfaktoren und -preise
Für Eigentumswohnungen liegen meist Vergleichspreise je m² Wohnfläche vor — differenziert nach Lage, Baujahr, Ausstattung und Stockwerk. Das Finanzamt wendet diese Preise auf die Wohnfläche der zu bewertenden Wohnung an. Anpassungsfaktoren berücksichtigen regionale Preisunterschiede.
Abweichender Nachweis
Ist der nach § 182 BewG ermittelte Wert zu hoch (z.B. durch Schäden, Mietbindungen, ungünstige Lage), kann der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert durch ein anerkanntes Sachverständigengutachten nach § 198 BewG nachweisen. Dieser Wert tritt dann an die Stelle des typisieren Vergleichswerts.
Erbschaftsteuer-Freigrenzen
Der ermittelte Grundbesitzwert fließt in die Erbschaft- oder Schenkungsteuerberechnung ein. Bei selbst genutztem Wohnraum, der vom Ehegatten oder von Kindern (unter bestimmten Flächenbedingungen) weiter bewohnt wird, kann die Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a–4c ErbStG eingreifen.
Häufig gestellte Fragen
Wann gilt das Vergleichswertverfahren nach § 182 BewG?
Es gilt vorrangig für Eigentumswohnungen und Ein-/Zweifamilienhäuser, wenn der Gutachterausschuss genügend Vergleichspreise (Kaufpreissammlung) veröffentlicht hat. Es ist das "erste" Verfahren in der Rangfolge — erst wenn keine Vergleichspreise vorliegen, greift das Sachwertverfahren.
Was sind Vergleichskaufpreise des Gutachterausschusses?
Die Gutachterausschüsse der Kommunen erfassen alle Grundstückskauftransaktionen und werten sie aus. Sie veröffentlichen statistische Preise je m² Wohnfläche nach Objekttyp, Lage, Baualter und weiteren Merkmalen. Diese Werte bilden die Basis für § 182 BewG.
Was passiert ohne Vergleichspreise?
Liegen keine geeigneten Kaufpreise vor (insbesondere bei atypischen Immobilien oder dünnem Markt), wechselt das Finanzamt automatisch zum Sachwertverfahren (§ 179 BewG) oder Ertragswertverfahren (§§ 183 ff. BewG).
Kann der Eigentümer einen niedrigeren Wert nachweisen?
Ja. Nach § 198 BewG kann der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert durch ein Sachverständigengutachten nachweisen. Das Finanzamt ist daran gebunden, wenn das Gutachten den Anforderungen der ImmoWertV genügt.
Gilt das Vergleichswertverfahren auch für Mehrfamilienhäuser?
Nein. Mehrfamilienhäuser und vermietete Objekte werden in der Regel nach dem Ertragswertverfahren (§§ 183–188 BewG) bewertet, da bei ihnen der Ertrag (Miete) im Vordergrund steht.