Ergibt Ihre Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung oder ein Guthaben? Unser Rechner berechnet die Differenz nach § 556b BGBaus Vorauszahlungen und tatsächlichen Betriebskosten.
Rechtsgrundlage
- § 556b BGB — Fälligkeit der Miete, Aufrechnungsrecht des Mieters (BGB) ↗
§ 556b Abs. 1 BGB: Betriebskostenvorauszahlungen; Abs. 2: Aufrechnungsrecht des Mieters gegen Erstattungsansprüche
Gültig ab: 1. 5. 2013
- § 556 BGB — Vereinbarungen über Betriebskosten (BGB) ↗
§ 556 Abs. 3 BGB: Abrechnungsfrist 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums
Gültig ab: 1. 9. 2001
Betriebskosten-Vorauszahlung und Abrechnung 2026 — § 556b BGB
§ 556b BGB: Betriebskostenvorauszahlungen und Abrechnung 2026
§ 556b BGB regelt die Rechtsnatur der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen im Mietverhältnis. Diese sind keine eigenständigen Leistungen, sondern Abschlagszahlungen auf die tatsächlich entstehenden Betriebskosten. Nach Ablauf des Abrechnungszeitraums erfolgt der Ausgleich durch die Jahresabrechnung.
Abrechnungsfrist und Nachzahlung
Der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGBinnerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellen. Versäumt er diese Frist, kann er keine Nachzahlung mehr verlangen. Ergibt die Abrechnung eine Nachzahlung, hat der Mieter diese zu entrichten. Ein Guthaben ist dagegen vom Vermieter auszuzahlen.
Aufrechnungsrecht des Mieters (§ 556b Abs. 2 BGB)
Hat der Vermieter dem Mieter nach Abrechnung ein Guthaben zu erstatten, kann der Mieter nach § 556b Abs. 2 BGB dieses Guthaben mit seiner nächsten Mietzahlung aufrechnen. Das Aufrechnungsrecht setzt voraus, dass eine ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt und der Erstattungsanspruch fällig ist.
Umlagefähige Betriebskosten
Die umlagefähigen Betriebskosten sind in der Betriebskostenverordnung (BetrKV)abschließend geregelt. Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen. Der Vermieter muss im Mietvertrag vereinbaren, welche Kosten umgelegt werden sollen.
Häufige Fragen zur Betriebskostenabrechnung
Was regelt § 556b BGB zur Betriebskostenvorauszahlung?
§ 556b BGB regelt, dass monatliche Betriebskostenvorauszahlungen Zahlungen auf die tatsächlich entstehenden Betriebskosten sind. Ist der Vermieter dem Mieter nach Abrechnung zur Erstattung verpflichtet, kann der Mieter nach Abs. 2 mit seiner nächsten Mietzahlung aufrechnen. Die Vorauszahlungen sind daher keine eigenständige Leistung, sondern Abschlagszahlungen auf den Jahresabschluss.
Bis wann muss der Vermieter die Betriebskostenabrechnung erstellen?
Nach § 556 Abs. 3 S. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Betriebskostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zu erstellen. Versäumt er diese Frist, kann er keine Nachzahlung mehr verlangen (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB). Der Mieter kann dagegen ein etwaiges Guthaben noch nachträglich geltend machen.
Welche Betriebskosten darf der Vermieter umlegen?
Umlagefähige Betriebskosten sind in § 556 Abs. 1 BGB i.V.m. der Betriebskostenverordnung (BetrKV) definiert. Dazu gehören u.a. Grundsteuer, Wasserkosten, Kanalgebühren, Heizkosten, Aufzugskosten, Hausmeisterkosten, Gebäudeversicherung, Schornsteinfeger und Gartenkosten. Nicht umlagefähig sind dagegen Verwaltungskosten, Reparaturen und Instandhaltungskosten.
Kann der Mieter die Betriebskostenabrechnung prüfen?
Ja. Dem Mieter steht nach § 259 BGB ein Anspruch auf Belegeinsicht zu. Er kann die Belege zur Betriebskostenabrechnung einsehen, um die Richtigkeit der Abrechnung zu überprüfen. Die Belegeinsicht kann beim Vermieter beantragt werden. Bei größeren Wohnanlagen ist eine Einsicht vor Ort üblich.
Was passiert wenn die Vorauszahlungen zu niedrig waren?
Bei einer Nachzahlung ist der Mieter nach § 556b Abs. 1 BGB verpflichtet, den Nachzahlungsbetrag zu entrichten. Der Vermieter kann nach § 560 BGB die Vorauszahlung für die Zukunft anpassen. Der Mieter kann gegen eine ungerechtfertigte Nachforderung mit einem Einwand oder einer Klage vorgehen. Die Verjährungsfrist für Nachzahlungsansprüche beträgt 3 Jahre (§ 195 BGB).